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課程背景：

2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展鄒勢(shì)如何？項(xiàng)目拓展怎么解決？拿地策略如何突破？未來(lái)3-5年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展鄒勢(shì)如何？判斷和分析的依據(jù)是什么？

2012年標(biāo)桿房企的項(xiàng)目拓展及拿地策略是什么？基于市場(chǎng)的預(yù)判，標(biāo)桿房企又是如何思考？標(biāo)桿房企又采取哪些行動(dòng)？

在不同的市場(chǎng)環(huán)境下，投資決策和土地的獲取，風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)如何規(guī)避？投資專業(yè)人員如何理解公司戰(zhàn)略導(dǎo)向，博取公司的信任？

龍湖的產(chǎn)品在市場(chǎng)備受關(guān)注，以市場(chǎng)戰(zhàn)略導(dǎo)向的投資決策體系以及對(duì)土地價(jià)值的研判策略更是龍湖在如今市場(chǎng)取得成功的關(guān)鍵。本次研討會(huì)基于龍湖的投資管理與運(yùn)營(yíng)管理的實(shí)務(wù)操作，結(jié)合當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)，圍繞“當(dāng)前調(diào)控下的項(xiàng)目拓展及運(yùn)營(yíng)管理策略”展開討論，通過(guò)剖析龍湖多個(gè)投資拓展的實(shí)際案例與您共享龍湖在投資決策及運(yùn)營(yíng)管理全體系的智慧精華與實(shí)戰(zhàn)之道，共同尋求當(dāng)前形勢(shì)下投資拓展應(yīng)對(duì)決策的解決思路。同時(shí)主講專家依托實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，為大家分享龍湖完善的投資管理與運(yùn)營(yíng)管理的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，龍湖在投資決策總的戰(zhàn)略分析及管理工具，為大家提供有效的分析模型和管理使用工具，規(guī)避潛在風(fēng)險(xiǎn)，成為明智的投資與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理人員！

培訓(xùn)受眾:

1、房地產(chǎn)企業(yè)總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、總裁辦

2、運(yùn)營(yíng)管理部、投資管理部、前期策劃部、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)部

3、開發(fā)部、工程部、客服部、營(yíng)銷策劃部等

課程大綱

龍湖地產(chǎn)投資管理理論與實(shí)踐（第一天）

一、房地產(chǎn)行業(yè)投資環(huán)境分析與決策

1．解讀目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的投資形勢(shì)

2. 現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)的政策導(dǎo)向

3.城市化與中小城市投資機(jī)會(huì)分析

4.未來(lái)5年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的投資方向

5.不同區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展政策剖析

6.龍湖未來(lái)5年的戰(zhàn)略目標(biāo)和投資策略

二、房地產(chǎn)投資模式的研究

1.城市運(yùn)營(yíng)的開發(fā)模式

2.大盤開發(fā)的模式

案例：龍湖釣魚城項(xiàng)目模式

3.現(xiàn)金流項(xiàng)目的投資模式

案例：龍湖觀山水項(xiàng)目模式

4.公租房、廉租房的投資模式

5.稀缺資源項(xiàng)目的投資模式

三、投資管理的理念和認(rèn)知

1、投資管理在企業(yè)系統(tǒng)中的地位

2、國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)的投資管理方式

3、投資管理的要素

4. 不同企業(yè)對(duì)投資管理的實(shí)踐途徑

四、品牌房企對(duì)宏觀調(diào)控的對(duì)策

1.宏觀政策變化后，投資管理決策的調(diào)整方式和實(shí)效性

2.政策空白空間的土地拓展方向

3.對(duì)國(guó)土政策和具體地塊競(jìng)買政策的研究

案例：大學(xué)城項(xiàng)目掛牌案例

釣魚城項(xiàng)目一二級(jí)聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目掛牌

4.土地優(yōu)惠政策的爭(zhēng)取技巧

（1）如何根據(jù)不同的項(xiàng)目特點(diǎn)向政府爭(zhēng)取政策

案例:龍湖洪恩寺土地整治項(xiàng)目

長(zhǎng)安廠二廠區(qū)土地政策爭(zhēng)取

（2）前期、中期博弈政策的技巧

五、當(dāng)前宏觀調(diào)控下的拿地策略

1. 不同類型企業(yè)的拿地策劃

2. 典型企業(yè)勾地技巧研究

3. 門檻條件的設(shè)置

案例：龍湖項(xiàng)目條件設(shè)置匯總研究

六、品牌企業(yè)前期如何控制土地

1. 國(guó)內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)通行的地塊獲取方式

2. 各種方式組合運(yùn)用的效果分析

3. 企業(yè)前期土地談判的方式及階段性成果

4. 典型的土地協(xié)議分析

案例：成功和失敗的土地案例分析（3-4個(gè)）

（1）基本合作意向書或原則協(xié)議書

（2）西城天街項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書

（3）春森彼岸項(xiàng)目拆遷安置協(xié)議

七、集團(tuán)化企業(yè)投資管理標(biāo)準(zhǔn)化模式的形成和發(fā)展

1.龍湖在不同發(fā)展階段的投資模式

2.龍湖投資標(biāo)準(zhǔn)化管理體系的建立與步驟；

投資管理體系的架構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)投資標(biāo)準(zhǔn)化管理的實(shí)施

3.典型企業(yè)投資管理標(biāo)準(zhǔn)化模板

（1）投資建議書（2-3個(gè)案例）

含宏觀形勢(shì)分析、微觀地塊解讀、經(jīng)濟(jì)測(cè)算方向、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)架構(gòu)搭建、土地潛在風(fēng)險(xiǎn)預(yù)判等。

（2）常規(guī)項(xiàng)目的靜態(tài)投資和動(dòng)態(tài)模版如何建立和分析（結(jié)合3個(gè)案例）

（3）前期定位報(bào)告分析(2個(gè)案例)

4.投資管理管控要點(diǎn)

精準(zhǔn)的地塊調(diào)研報(bào)告

投資階段性成果

最終的投資報(bào)告—投資委員會(huì)的權(quán)威決策據(jù)。

八、投資管理工作的實(shí)踐化

1.龍湖某區(qū)域公司土地儲(chǔ)備跟蹤表

2.集團(tuán)目標(biāo)地塊重點(diǎn)跟蹤表

3.土地計(jì)劃和資金計(jì)劃匹配表

4.龍湖集團(tuán)城市發(fā)展月報(bào)

5.集團(tuán)管控的管理關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分析

6.地區(qū)公司發(fā)展部月度簡(jiǎn)報(bào)

7.特定地塊土地深度分析簡(jiǎn)報(bào)

8.季度區(qū)域土地市場(chǎng)分析

九、投資體系組織機(jī)構(gòu)建立與培養(yǎng)

1.投資人員的精細(xì)化培養(yǎng)

（1）投資人員如何選擇和培養(yǎng)

（2）發(fā)展部人員的搭建和崗位職責(zé)

（3）投資人員的基本素質(zhì)

2.投資工作的秘密性和隱蔽性

（1）信息的最快傳遞和決策途徑

（2）如何挖掘土地信息中的秘密

（3）獨(dú)立完成拿地工作的心里調(diào)節(jié)

3.不同地域企業(yè)對(duì)投資成果的獎(jiǎng)勵(lì)政策

十、投資管理風(fēng)險(xiǎn)管理與后評(píng)價(jià)

龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系全解讀（第二天）

一、龍湖地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理體系的內(nèi)涵與模式探索

1.龍湖的運(yùn)營(yíng)管理理念

2.龍湖不同發(fā)展階段的運(yùn)營(yíng)管控模式

（1）單一城市領(lǐng)先發(fā)展的運(yùn)營(yíng)方式

（2）跨區(qū)域多項(xiàng)目布局的運(yùn)營(yíng)管控

（3）全國(guó)性企業(yè)的運(yùn)營(yíng)模式升級(jí)分析

二、龍湖項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的目標(biāo)——關(guān)鍵性業(yè)績(jī)剖析

1.運(yùn)營(yíng)各緯度或業(yè)績(jī)考核領(lǐng)域（表格形式）

財(cái)務(wù)領(lǐng)域

市場(chǎng)及客戶領(lǐng)域

成本領(lǐng)域

工程領(lǐng)域

人力資源領(lǐng)域

戰(zhàn)略領(lǐng)域

2.不同領(lǐng)域或緯度的考核指標(biāo)(KPI值)深度分析

如財(cái)務(wù)領(lǐng)域的費(fèi)用控制、現(xiàn)期利潤(rùn)、現(xiàn)金流的不同KPI值剖析

3.地區(qū)公司總經(jīng)理如何對(duì)運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)指標(biāo)層層考核（案例）

(1)考核手段匯總

A.根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的完成情況采用評(píng)分制考核

B.根據(jù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成率進(jìn)行考核

C.將關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃納入月度計(jì)劃進(jìn)行考核

(2)考核方式分析

(3)流程監(jiān)控的重點(diǎn)分析

三、龍湖系統(tǒng)化運(yùn)營(yíng)管理的構(gòu)建和保障體系剖析

（1）龍湖如何編制項(xiàng)目計(jì)劃（結(jié)合案例）

A.如何編制土地儲(chǔ)備計(jì)劃

案例：龍湖2010—2015年土地儲(chǔ)備計(jì)劃分析

B.龍湖項(xiàng)目整體工程計(jì)劃的編制與調(diào)整

案例：項(xiàng)目前期準(zhǔn)備計(jì)劃

施工控制進(jìn)度計(jì)劃

項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作進(jìn)度

主要材料設(shè)備準(zhǔn)備計(jì)劃

項(xiàng)目實(shí)施月度計(jì)劃等

C.龍湖如何編制項(xiàng)目資金計(jì)劃

案例：某項(xiàng)目資金計(jì)劃管理流程解讀

D.龍湖如何編制項(xiàng)目控制計(jì)劃

案例：藍(lán)湖郡項(xiàng)目控制計(jì)劃表

E.龍湖如何編制項(xiàng)目目標(biāo)計(jì)劃

案例：龍湖目標(biāo)成本指導(dǎo)書解析

（2）龍湖項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)中的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控管理

A.投資階段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控

B.建筑設(shè)計(jì)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)管控

C.施工階段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

D.景觀工程關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

F.樣板區(qū)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

G.銷售階段關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

H.竣工到入住等階段的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)

（3）龍湖運(yùn)營(yíng)計(jì)劃的監(jiān)控與預(yù)警機(jī)制

A.采用計(jì)劃/運(yùn)營(yíng)月報(bào)的方式進(jìn)行監(jiān)控

B.采用項(xiàng)目月報(bào)的方式進(jìn)行監(jiān)控

C.采用考核評(píng)估的方式進(jìn)行監(jiān)控

（4）運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理難點(diǎn)及對(duì)策

A.如何降低相關(guān)管理匹配體系的影響？

B.如何保證計(jì)劃有效執(zhí)行？

C.如何評(píng)價(jià)計(jì)劃執(zhí)行，如何進(jìn)行責(zé)任界定？

D.計(jì)劃是否可以調(diào)整，如何調(diào)整？

2.龍湖運(yùn)營(yíng)體系的重要組成—成本管理體系

（1）階段性項(xiàng)目成本管理解讀

（2）項(xiàng)目投資收益跟蹤分析

3.流暢運(yùn)營(yíng)體系的保障—會(huì)議管理解讀

（1）運(yùn)營(yíng)類會(huì)議體系分析

如：PMO會(huì)議、階段性成果審查會(huì)、項(xiàng)目周例會(huì)、半年度總結(jié)會(huì)等

案例分析： 龍湖某項(xiàng)目PMO啟動(dòng)會(huì)議

（2）非運(yùn)營(yíng)類會(huì)議體系分析

分為：辦公例會(huì)、季度綜合指標(biāo)回顧會(huì)、跨部門會(huì)、高層座談會(huì)、半年及年度總結(jié)會(huì)等）

（3）龍湖如何開好會(huì)

4.龍湖運(yùn)營(yíng)體系的保障—知識(shí)管理體系

（1）知識(shí)管理的平臺(tái)建立及維護(hù)

（2）知識(shí)的分類、共享及利用

結(jié)合案例：弗拉明哥項(xiàng)目設(shè)計(jì)后評(píng)價(jià)成果分享

四、龍湖運(yùn)營(yíng)體系的評(píng)價(jià)

（1）實(shí)事求是的原則

（2）制度與人情的高度統(tǒng)一

（3）公司化從人治到法制的有效武器

五、全面總結(jié)與交流

喬老師

12年國(guó)內(nèi)大型房地產(chǎn)集團(tuán)工作經(jīng)歷，主要從事房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理及投資管理工作，其專業(yè)水平及豐富的管理經(jīng)驗(yàn)獲得客戶的普遍贊賞；對(duì)房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理模式有深入的研究，并使之積累了豐富的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)及計(jì)劃各方面的管理經(jīng)驗(yàn)；包括以龍湖和恒大為代表的高端項(xiàng)目精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理體系等。

曾主導(dǎo)服務(wù)過(guò)的地產(chǎn)企業(yè)包括：新世界地產(chǎn)、億城地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)、招商局控股、佳兆業(yè)集團(tuán)、中房集團(tuán)、天潤(rùn)地產(chǎn)、京漢置業(yè)、鄭州亞新、昆明銀海、長(zhǎng)春亞泰、海通地產(chǎn)、吳中地產(chǎn)、中航地產(chǎn)、合能集團(tuán)、國(guó)信投資、上海復(fù)地集團(tuán)等數(shù)百家。

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