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課程背景

隨著土地資源的稀缺，土拍市場競爭激勵(lì)，尤其是在限售、限價(jià)等一系列調(diào)控政策的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的生存盈利空間變得越來越狹小。因此房企間通過合作相互借力、聯(lián)合開發(fā)緩解資金壓力，降低運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，優(yōu)化資源配置，是未來發(fā)展的一個(gè)趨勢。但隨著房地產(chǎn)企業(yè)合作項(xiàng)目越來越多，合作開發(fā)項(xiàng)目的管理問題越發(fā)突出。由于合作協(xié)議約定不清楚、模糊地帶較多導(dǎo)致后續(xù)過程管控困難，由于對合作項(xiàng)目缺少一套體系化的管控標(biāo)準(zhǔn)，對于合作項(xiàng)目如何管很多人并不清晰，導(dǎo)致合作項(xiàng)目管控目標(biāo)出現(xiàn)了嚴(yán)重偏差。因此，本課程將從“選好合作模式”、“談好合作協(xié)議”、“管好合作過程”三方面解析合作項(xiàng)目應(yīng)該如何管，以期為房企合作項(xiàng)目參與者提供有價(jià)值的實(shí)戰(zhàn)參考。

課程收益

1、深入了解合作項(xiàng)目各種模式及其相應(yīng)法律風(fēng)險(xiǎn)、稅務(wù)籌劃；

2、深入了解合作協(xié)議談判要點(diǎn)；

3、掌握合作管理思路及各階段管控要求；

課程大綱

一、選好合作模式

1、公司合作背景及標(biāo)桿房企合作項(xiàng)目現(xiàn)狀

2、合作項(xiàng)目定義：共同投資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)

3、合作項(xiàng)目分類

3.1以引入合作方模式分：合同型和法人型

不同合作模式及相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn)（盡職調(diào)查）

不同合作模式的稅務(wù)籌劃

3.2以操盤方式分：不操盤、獨(dú)立操盤、聯(lián)合操盤及優(yōu)缺點(diǎn)

4、小結(jié)：何種是最優(yōu)的合作模式？（風(fēng)險(xiǎn)、稅籌等方面）

二、談好合作協(xié)議

1、優(yōu)先合作伙伴：協(xié)議談判的對象

1.1合作原則（BGY三不原則、WK合作原則）

1.2合作伙伴（國企or民企、利潤or規(guī)模、大or?。?/p>

2、管控能級：三權(quán)

1.1摘牌權(quán)（摘牌方和非摘牌方的考慮）

1.2并表權(quán)（為何并表、如何并表、并表的風(fēng)險(xiǎn)）

1.3條線分工及股權(quán)（股權(quán)占比設(shè)置、優(yōu)選哪個(gè)業(yè)務(wù)條線、條線如何搭配）

3、公司治理：三會

2.1股東會

2.2董事會

2.3監(jiān)事會

2.4一票否決權(quán)：利與弊及應(yīng)對

3、財(cái)務(wù)管理：三費(fèi)

3.1財(cái)務(wù)費(fèi)（資金占用、融資方式及成本等）

3.2管理費(fèi)（日常管理費(fèi)、人工工資）

3.3營銷費(fèi)（按實(shí)列支、包干）

4、共享共擔(dān)：三機(jī)制

4.1 僵局處理機(jī)制（2家還是3家以上合作方）

4.2 違約機(jī)制

4.3 利潤分配及退出機(jī)制

5、小結(jié)：格式合同應(yīng)用、協(xié)議簽訂效率or質(zhì)量

【案例分析】小股操盤協(xié)議要點(diǎn)

三、管好開發(fā)過程

1、 管控理念及思路

1.1管控理念：以公司視角管理合作項(xiàng)目

1.2管控思路

有據(jù)：合作協(xié)議、股東、董事會決議

有理：制度、權(quán)責(zé)、流程

有序：思路清晰

2、開發(fā)過程管理

2.1早交底

2.2定目標(biāo)

2.3派人員

2.4明激勵(lì)

2.5管過程

2.6做考核

2.7善復(fù)盤

【案例分析】策略：求同存異，連橫合縱

【案例分析】常見問題及解決方案探討

四、總結(jié)

1、 課程收益

2、如何應(yīng)用：根據(jù)自身企業(yè)定位

【案例分析】中小房企合作項(xiàng)目管理困局及破解之道

邱老師

一級建造師、注冊造價(jià)工程師

重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院碩士

曾任正榮地產(chǎn)區(qū)域公司運(yùn)營負(fù)責(zé)人

曾任碧桂園區(qū)域公司項(xiàng)目總助、儲備項(xiàng)目總、項(xiàng)目運(yùn)營負(fù)責(zé)人

現(xiàn)任某知名房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營負(fù)責(zé)人。先后就職于碧桂園、正榮、金茂等標(biāo)桿房企，有跨工程、成本、運(yùn)營等多業(yè)務(wù)條線操盤經(jīng)歷，在碧桂園等知名房企實(shí)操過項(xiàng)目全程管控，融合了多家房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理體系，揚(yáng)長避短，提煉出了適合現(xiàn)形勢下房地產(chǎn)企業(yè)的“356165”大運(yùn)營體系。是一位實(shí)戰(zhàn)型的培訓(xùn)師。

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