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【課程背景】

在商業(yè)地產(chǎn)最重要的七大知識(shí)模塊中：拓展拿地、市調(diào)定位、籌備期招商、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)、經(jīng)營期管理、融資與輕資產(chǎn)。由于商業(yè)地產(chǎn)本身需要大量的現(xiàn)金沉淀，需以輕資產(chǎn)的終點(diǎn)作為拿地的初始。

目前，商業(yè)地產(chǎn)四大趨勢(shì)顯現(xiàn)：存量盤活與增量創(chuàng)新、并購與倒閉、輕資產(chǎn)輸出與重資產(chǎn)管理、區(qū)域商業(yè)與社區(qū)商業(yè)。全國級(jí)商業(yè)大集團(tuán)已成形，區(qū)域級(jí)商業(yè)集團(tuán)積極布點(diǎn)應(yīng)對(duì)。

本課程將為您總結(jié)了數(shù)家領(lǐng)頭商業(yè)集團(tuán)實(shí)務(wù)管理核心知識(shí)，提供一整套全流程的項(xiàng)目定位、招商管理、后期運(yùn)營與資產(chǎn)增值管理等落地實(shí)操心法。

【課程收益】

1、本次課程可獲得頭部商業(yè)集團(tuán)當(dāng)前實(shí)際操盤作法。提供資產(chǎn)管理投融建管退五環(huán)節(jié)操盤心法，包括資產(chǎn)指標(biāo)藍(lán)圖繪制、信息化數(shù)據(jù)建設(shè)、制度體系梳理、財(cái)務(wù)紀(jì)律建立、人才培訓(xùn)規(guī)劃、十年回報(bào)率測(cè)算等全面可借鑒工具與案例。

2、成功商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)鍵經(jīng)營心法：場(chǎng)景式經(jīng)營、大數(shù)據(jù)透析、客戶忠誠管控、優(yōu)質(zhì)服務(wù)、工具方法論。

3、大量項(xiàng)目案例與照片，生動(dòng)直觀的印證，可直接引用于現(xiàn)有項(xiàng)目，實(shí)操與落地。

4、超過18個(gè)國家與地區(qū)，超過500個(gè)境外城市案例，包括紐約、洛杉磯、舊金山、西雅圖、首爾、東京、大阪、馬尼拉、新加坡、曼谷、雅加達(dá)、吉隆坡、臺(tái)灣、香港、澳門、悉尼、墨爾本、柏林、巴黎、倫敦、迪拜、阿布扎比等國外優(yōu)秀商場(chǎng)案例分享。

5、超過400個(gè)國內(nèi)城市案例。包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、重慶、沈陽、哈爾濱、包頭、呼和浩特、青島、鄭州、西安、烏魯木齊、蘭州、南京、蘇州、杭州、武漢、長沙、合肥、安徽、福州、廈門、東莞、南寧、重慶、成都、貴陽、昆明、拉薩等約3,000個(gè)商業(yè)項(xiàng)目實(shí)地考察，現(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)解析成功與失敗原因。

【課程對(duì)象】

董事長、總裁、副總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理、營銷運(yùn)營總監(jiān)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)總監(jiān)、招商總監(jiān)、營銷策劃經(jīng)理、招商經(jīng)理等商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)人員；各類商業(yè)經(jīng)營機(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)、商業(yè)地產(chǎn)策劃營銷及相關(guān)業(yè)界人士。

【課程大綱】

一、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

1、國內(nèi)購物中心2020年開始的市場(chǎng)現(xiàn)狀，并購與倒閉的集團(tuán)化，2025年前主要商業(yè)集團(tuán)正式開啟。

3、商業(yè)地產(chǎn)5大困境與機(jī)會(huì)并存：同質(zhì)化嚴(yán)重、倒閉并購盛、虛實(shí)融合熱、線上線下合、存量盤活興。

4、未來的5大發(fā)展趨勢(shì)明朗：消費(fèi)者與商戶、資產(chǎn)管理、智能大數(shù)據(jù)、社交體驗(yàn)、社區(qū)生活中心。

二、商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)思維貫穿全流程

商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)：大集團(tuán)化的二個(gè)路徑，一個(gè)是并購，一個(gè)是委托經(jīng)營

1、商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)五環(huán)節(jié)：融、投、建、管、退

2、資產(chǎn)管理六大組成：戰(zhàn)略、成本、管理、系統(tǒng)、組織、風(fēng)險(xiǎn)

3、二個(gè)模式的選擇：輕資產(chǎn)與技術(shù)輸出的優(yōu)劣分析

4、輕資產(chǎn)的關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)：YTC的解構(gòu)與分析

5、由YTC帶來的關(guān)鍵經(jīng)營法則：做好分母與分子的管控

6、五個(gè)關(guān)鍵因素：開業(yè)日、三年利潤、合同彈性、優(yōu)先條例、銷售承諾

7、拿地前四個(gè)清晰：面積、開業(yè)年月、開業(yè)前三年YTC、開業(yè)后輕資產(chǎn)年

8、拿地后二個(gè)明確：建造成本管控、能耗效率測(cè)算

9、操盤者的第一堂課：商業(yè)面積的合理性，733與萬達(dá)大數(shù)據(jù)法則

10、操盤者的第二堂課：主力店數(shù)量組合與餐飲業(yè)態(tài)的最低思維

11、操盤者的第三堂課：項(xiàng)目獨(dú)有主題與建造成本的平衡學(xué)

12、操盤者的第四堂課：首年租金溢價(jià)法則（麥當(dāng)勞5+5）

三、資產(chǎn)管理第一步：繪制指標(biāo)藍(lán)圖

商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)羅盤：繪制戰(zhàn)略藍(lán)圖

1、藍(lán)圖繪制前提：符合資本市場(chǎng)與公募REITs財(cái)務(wù)指標(biāo)要求

2、藍(lán)圖分成三個(gè)梯次：指標(biāo)拆解、制度體系梳理、信息化建設(shè)

3、第一梯次：關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)YTC的解構(gòu)與分子分母的拆解

A）分母：拿地成本控制設(shè)定上限與建造成本有標(biāo)準(zhǔn)

B）分子：收入多維增加與經(jīng)營成本降低

4、第二梯次：財(cái)務(wù)指標(biāo)能管控與預(yù)判作為基礎(chǔ)，重新梳理支撐的制度體系

A）分母-拿地成本控制：建立投資模型

B）分母-建造成本控制：開發(fā)計(jì)劃管控、效果與成本平衡、商業(yè)建造標(biāo)準(zhǔn)

C）分子-收入多維增加：招商率與租金單價(jià)管控、坪效提升、客流密度目標(biāo)、租金收繳率標(biāo)準(zhǔn)

D）分子-經(jīng)營成本降低：營銷成本管控、物業(yè)能耗下降、管理費(fèi)用市場(chǎng)化、建造成本戰(zhàn)略

5、第三梯次：制度體系梳理后，建立可靠數(shù)據(jù)來源的信息化建設(shè)

A）信息化建設(shè)目標(biāo)：指標(biāo)與業(yè)務(wù)匹配下確認(rèn)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠

B）信息化建設(shè)人員：商業(yè)集團(tuán)一二把手為責(zé)任人、房地產(chǎn)與商業(yè)團(tuán)隊(duì)全程參與

C）信息化建設(shè)范圍：經(jīng)營管控、運(yùn)營協(xié)同、客戶體驗(yàn)

D）信息化建設(shè)步驟：依據(jù)年度預(yù)算與業(yè)務(wù)輕重緩急設(shè)定三年建設(shè)進(jìn)度

四、優(yōu)秀商業(yè)集團(tuán)案例

1、龍湖與凱德商業(yè)集團(tuán)經(jīng)營指標(biāo)YTC的解析

2、龍商商業(yè)建照標(biāo)準(zhǔn)與裝修體系

3、萬達(dá)信息化建設(shè)策略

4、首批公募REITs的分析：長沙金茂覽秀城、青島華潤萬象城、杭州西溪印象城、北京物美四項(xiàng)目

五、資產(chǎn)管理第二步：回歸消費(fèi)者與商戶視角

商業(yè)地產(chǎn)本質(zhì)：消費(fèi)者忠誠度持續(xù)提高、商戶滿意度達(dá)標(biāo)

1、何謂消費(fèi)者與商戶視角

A）龍湖十年168萬店內(nèi)顧客與核心商圈顧客攔訪

B）日本龍頭百貨伊勢(shì)丹每月一萬顧客的意見詢問

C）柏林SA廣場(chǎng)、巴黎Aeroville廣場(chǎng)、萊比錫HAB廣場(chǎng)的勾子

D）曼谷MEGA的嬰兒置椅、東京未來之光的補(bǔ)妝區(qū)、迪拜The Dubai Mall的蓮蓬頭

2、年度消費(fèi)者與商戶調(diào)研報(bào)告解析

A）消費(fèi)者選擇商場(chǎng)前三排名：距離近、服務(wù)好、設(shè)施優(yōu)

B）消費(fèi)者公共設(shè)施關(guān)注排行：廁所、停車場(chǎng)、休息室、母嬰室、充電區(qū)、吸煙室、VIP室

C）商戶季度拜訪法則：韓國CGV影城72個(gè)裸露音箱、威爾仕健身房3噸泳池荷載

3、奪取顧客感情為消費(fèi)者忠誠度經(jīng)營最高級(jí)

A）韓國首爾母嬰室的居家裝修設(shè)計(jì)

B）東京SOGO育嬰專業(yè)諮詢師

C）華潤萬象系VIP專屬母嬰室MAMA CARE

D）武漢永旺夢(mèng)樂城三樓全地毯

六、資產(chǎn)管理第三步：消費(fèi)者與商戶經(jīng)營法則的運(yùn)用

商業(yè)地產(chǎn)三個(gè)核心問題：引流、導(dǎo)流、留客

第一個(gè)核心問題『引流』：客人為什么要來？

A）商場(chǎng)懂顧客：商場(chǎng)定位準(zhǔn)確為基礎(chǔ)

B）核心商圈繪制：五大交通工具與時(shí)間結(jié)合的變形蟲商圈圖

C）睦鄰計(jì)劃實(shí)施：專人專職專預(yù)算

第二個(gè)核心問題『導(dǎo)流』：客人在店內(nèi)怎么走？

A）商場(chǎng)知顧客：商場(chǎng)透過信息化大數(shù)據(jù)持續(xù)收集

B）用錢來奪?。盒畔⒒ぞ呤覂?nèi)WIFI LBS、店鋪級(jí)客流系統(tǒng)等

C）用勤來奪?。焊欘櫩?080條痕跡繪制

第三個(gè)核心問題『留客』：客人為什么重復(fù)再來？

A）顧客愛商場(chǎng)：項(xiàng)目IP與會(huì)員計(jì)劃提高會(huì)員忠誠度

B）每季度店內(nèi)與核心商圈攔訪：一年四季不低于一萬樣本量

C）委外第三方滿意度調(diào)查：過半商戶季度面對(duì)面調(diào)查與高于1000份消費(fèi)者樣本量

七、優(yōu)秀商業(yè)集團(tuán)案例

1、臺(tái)灣大江購物中心1080顧客痕跡

2、龍湖尼爾森滿意度調(diào)研

八、資產(chǎn)管理第四步：利潤指標(biāo)提升與智能精細(xì)化管理

經(jīng)營二關(guān)鍵：持續(xù)讓主力店保持客流制造能力、有效導(dǎo)引客流至高租金商戶

1、精細(xì)化管理：三部門協(xié)同

A）主力店協(xié)同年度檔期：拳頭戰(zhàn)的客群相互導(dǎo)流

B）立體化的動(dòng)線判別：DROP思維的商戶分類

C）預(yù)警周報(bào)告的經(jīng)營：六個(gè)預(yù)警判斷、商戶診斷步驟

D）溝通會(huì)議管理：六次銷售法則、最佳店長票選、財(cái)務(wù)收繳租金調(diào)整、物業(yè)報(bào)事流程

E）日常巡場(chǎng)實(shí)施：四次巡場(chǎng)、巡場(chǎng)關(guān)注、六個(gè)樓管問題

2、大數(shù)據(jù)管理：科技智能系統(tǒng)的引進(jìn)

A）經(jīng)營報(bào)表解讀：日、周、季、月、年的運(yùn)營重點(diǎn)報(bào)表

B）入口客流系統(tǒng)的解讀：733法則與40家餐飲調(diào)整案例

C）店鋪級(jí)客流的運(yùn)用：銷售與客流對(duì)比深入商戶經(jīng)營實(shí)況、四象限品牌角色聰明工具

D）智能停車系統(tǒng)的活用：創(chuàng)收的管理、女性停車位的創(chuàng)新

F）租金收繳率的平衡：短期收益與長期增收的多業(yè)務(wù)協(xié)同

3、日常的消費(fèi)者攔訪：20+2的季度報(bào)告與年度30個(gè)痛點(diǎn)優(yōu)化

4、廁所領(lǐng)導(dǎo)學(xué)：臺(tái)灣商場(chǎng)媒體公關(guān)的有效結(jié)合

5、生活中心的建立：BUYER的溝通、軟與硬的兼施、主題化的管理、文化主題的實(shí)施

九、資產(chǎn)管理第五步：商品力的塑造是商戶競(jìng)爭(zhēng)能力升級(jí)

商業(yè)項(xiàng)目增量時(shí)代，搶奪商戶能力是關(guān)鍵

全球19個(gè)國家國內(nèi)413個(gè)城市，超過250個(gè)商場(chǎng)成功與借鑒案例

1、商品力是搶奪商戶的新能力

A）承諾品牌更多消費(fèi)者『接觸力』：消費(fèi)者接觸商戶數(shù)量可預(yù)判，包括商戶位置、招牌設(shè)計(jì)等

案例：迪拜Out Let Mall、雅加達(dá)Mall Artha Gading、武漢光谷K11、墨爾本GPT Central等五案例

B）承諾品牌商場(chǎng)貢獻(xiàn)的『成交力』：將商戶成交關(guān)鍵納入裝修與建筑設(shè)計(jì)等

案例：巴黎Vill Up、東京Venus Fort、達(dá)特福德Bluewater、濟(jì)南萬象城等七案例

C）承諾品牌商場(chǎng)帶來的『利潤力』：除引流外，直接為商戶建立準(zhǔn)成交條件等

案例：曼谷Siam Paragon、新加坡Orchard Gate Way、迪拜The Dubai Mall等五案例

2、新業(yè)態(tài)與品牌新趨勢(shì)

A）精準(zhǔn)客群：新集合業(yè)態(tài)聚落（首爾Beauty Village、曼谷Central Embassy、紐約Eataly等五案例）

B）感情媒介：女人的閨密對(duì)話空間（上海長風(fēng)大悅城、迪拜The Dubai Mall、永旺葛西店等五案例）

C）社交互動(dòng)：跨業(yè)態(tài)結(jié)合引領(lǐng)社交聚集（紐約Westfield、新西蘭The Colombo等四案例）

D）生活品味：增加高頻率到訪的生活結(jié)合（香港領(lǐng)展、蘇州鄰里、武藏小杉 LaLaterrace等九案例）

E）寵物友好：重視寵物主人的思維（Prince Shopping Plaza、Otay Ranch Town Center等六案例）

F）兒童吸引：游樂帶來停留與消費(fèi)（紐約西田CAMP、佛山環(huán)宇城、沈陽K11等八案例）

G）自然水系：環(huán)境體驗(yàn)升級(jí)（重慶光環(huán)、曼谷Central Festival East Ville、成都港匯天地等六案例）

十、現(xiàn)場(chǎng)解惑

張老師

曾任職國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)前五強(qiáng)，集團(tuán)商業(yè)高管。新世界百貨中國東北區(qū)域、萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)管理公司總部、龍湖集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)總部、萬科杭州區(qū)域總部、北京金融街商業(yè)管理公司總部。

實(shí)力操盤項(xiàng)目近百個(gè)。臺(tái)灣METRO WALK國際購物中心、ETMALL購物（網(wǎng)路、型錄、電視）。萬達(dá)廣場(chǎng)44家、龍湖天街20家、萬科社區(qū)廣場(chǎng)20家、新世界百貨7家。

臺(tái)灣第一代商業(yè)地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)。臺(tái)灣METRO WALK國際購物中心籌備與開業(yè)經(jīng)營團(tuán)隊(duì)。

國內(nèi)領(lǐng)先企業(yè)線上線下智能信息化商業(yè)操盤者。擔(dān)任萬達(dá)與龍湖大數(shù)據(jù)信息化建設(shè)與線上線上操盤手。從組織團(tuán)隊(duì)、建立制度、IT系統(tǒng)建立、搭建平臺(tái)、日常運(yùn)營等深入且實(shí)戰(zhàn)多年實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)。

受邀全國商業(yè)集團(tuán)內(nèi)訓(xùn)。長期擔(dān)任臺(tái)灣與內(nèi)地各大企業(yè)內(nèi)訓(xùn)導(dǎo)師，臺(tái)灣培訓(xùn)機(jī)構(gòu)認(rèn)證講師，并曾受邀多家商業(yè)集團(tuán)內(nèi)部高管培訓(xùn)，曾服務(wù)以下商業(yè)集團(tuán)與項(xiàng)目內(nèi)訓(xùn)：星河商業(yè)集團(tuán)、招商積余商業(yè)集團(tuán)（原中航九方）、綠城商業(yè)集團(tuán)、重慶融匯商業(yè)集團(tuán)、華僑城深圳歡樂海岸項(xiàng)目、廈門兆翔商業(yè)集團(tuán)、天河城商業(yè)集團(tuán)、華潤華中區(qū)商業(yè)、長沙友阿商業(yè)集團(tuán)、紅星上海商業(yè)集團(tuán)、龍光深圳商業(yè)、國瑞重慶商業(yè)、國泰重慶商業(yè)、印力深圳商業(yè)、正和鄭州商業(yè)、中糧大悅城杭州商業(yè)、常州百貨商業(yè)集團(tuán)、海信商業(yè)集團(tuán)、瑞安佛山商業(yè)、邯鄲陽光商業(yè)集團(tuán)、常州泰富商業(yè)集團(tuán)、上海張江商業(yè)集團(tuán)、杭州銀泰、上海百聯(lián)集團(tuán)集團(tuán)等。

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在線報(bào)名：資產(chǎn)增值管理時(shí)代——公募REITs解讀、客戶視角回歸、利潤指標(biāo)提升、競(jìng)爭(zhēng)能力升級(jí)與商場(chǎng)智能精細(xì)化管理關(guān)鍵(廣州)