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課程介紹

全面媒體曾三次炮轟“土地增值稅”，不僅將矛頭指向房地產(chǎn)開發(fā)商，更痛斥國家稅務(wù)總局征管不力。隨后，國家稅務(wù)總局以官網(wǎng)答記者問的形式給予回應(yīng)：“稅務(wù)總局將進一步完善制度措施，加強土地增值稅征管。”地產(chǎn)宏觀調(diào)控持續(xù)發(fā)力，國家稅務(wù)總局承受輿論壓力，經(jīng)濟下滑地方財政吃緊，所有信息都指向——“2014年將迎來最為嚴(yán)厲的土地增值稅征管！”

2014年全國稅收稽查會議已經(jīng)把房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、建筑企業(yè)列為稅收檢查重點，金華市各地方稅務(wù)局也在做專項檢查的前期準(zhǔn)備工作，預(yù)計7月份將出臺“土地增值稅”清算文件，整個清算工作將在年底前完成。為了配合清算工作，我們歸納了近幾年房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)土地增值稅清算和企業(yè)所得稅的焦點問題，結(jié)合稅收檢查要求，對房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅清算和企業(yè)所得稅進行深層次的剖析，希望通過培訓(xùn)化解稅收風(fēng)險、破解土地增值稅難題、掌控節(jié)稅技巧。

培訓(xùn)對象：

財務(wù)總監(jiān)、財務(wù)經(jīng)理、財（稅）務(wù)主管及其他相關(guān)人員等。

培訓(xùn)方式：

重點采用“方法與操作結(jié)合”、“案例與實踐同步”的專題講解方式，并輔以提問、答疑、討論、現(xiàn)場咨詢等互動的交流方式進行。

課程大綱

第一部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項收入確定技巧及相關(guān)法律解析

（一）有關(guān)銷售發(fā)票開具與否的收入確認

1、未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票但簽訂銷售合同的收入確認

2、未開具發(fā)票，未簽訂銷售合同但實際已（未）投入使用的收入確認

（二）房地產(chǎn)代收費用的收入確認

1、代收費用計入房價或由房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)票的收入確認

2、代收費用不計入房價并由房企以外的單位開發(fā)票的收入確認

（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取“其他經(jīng)濟利益”的收入確認

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同未履行收取購買方違約金、售后返租的收入確認

（四）視同銷售房產(chǎn)收入的確認

收取車庫使用費、收到政府土地返還款建設(shè)拆遷安置房、土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移但實質(zhì)轉(zhuǎn)讓的收入確認

（五）委托中介機構(gòu)售房的收入確認

收取手續(xù)費、超基價分成、包銷的收入確認

（六）不確認土地增值稅收入的情形

政策性拆遷補償收入、政府收回土地使用權(quán)而獲得的土地補償款收入、將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)為自用或出租

第二部分 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的“5”項成本確定技巧及相關(guān)法律解析

（一）土地取得成本的確定

1、房地產(chǎn)企業(yè)接受土地投資入股

2、購買土地并承擔(dān)土地轉(zhuǎn)讓方相關(guān)稅金

3、非貨幣型交易方式獲得土地使用權(quán)

4、通過招掛拍獲得國有土地使用權(quán)

（二）拆遷補償費用的確定

1、現(xiàn)金補償費用的確定

2、拆遷安置房的成本確定

（三）建筑安裝成本的確定

1、建筑工程、裝修工程中“甲供材”，安裝工程中“甲供設(shè)備”成本的確定

2、園林綠化工程中的綠化費用的確定

（四）其他開發(fā)成本的確定

1、開發(fā)間接費用

2、公共配套設(shè)施費用

3、土地增值稅清算中共同成本費用

（五）土地增值稅扣除項目中特別注意的問題

1、土地增值稅扣除項目應(yīng)注意的14個關(guān)鍵點

2、商鋪住宅聯(lián)體樓的土地增值稅的計算

3、土地增值稅清算后尾房銷售的土地增值稅計算

第三部分 企業(yè)所得稅后續(xù)管理要點

1、怎樣劃分開發(fā)產(chǎn)品的成本核算對象？開發(fā)產(chǎn)品計稅成本核算應(yīng)當(dāng)遵循哪些程序？

2、開發(fā)產(chǎn)品的直接成本怎樣核算？共同成本、間接成本應(yīng)當(dāng)怎樣分攤？

3、開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出的具體內(nèi)容包括哪些？

4、開發(fā)項目的營銷設(shè)施建造費怎樣核算？在計算土地增值時可否扣除？

5、在開發(fā)項目內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等設(shè)施當(dāng)?shù)卣块T給予經(jīng)濟補償后的差額應(yīng)怎樣進行稅務(wù)處理？

6、利用地下基礎(chǔ)設(shè)施建成的停車場怎樣核算計稅成本？

7、開發(fā)產(chǎn)品完工后，再發(fā)生成本費用應(yīng)當(dāng)怎樣處理？

8、房地產(chǎn)企業(yè)怎樣避免與施工企業(yè)工程決算久拖不決？

9、何謂開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工？怎樣確定成本核算終結(jié)日？怎樣正確處理開發(fā)成品“完工”與計算應(yīng)納稅所得額的關(guān)系？

10、房地產(chǎn)企業(yè)以擴股方式取得土地使用權(quán)的，怎樣進行會計核算？

肖老師

經(jīng)濟學(xué)博士、著名稅收籌劃實戰(zhàn)派專家。先后就讀于江西財經(jīng)大學(xué)、中國社會科學(xué)院研究生院，中央財經(jīng)大學(xué)。是中國第一個“三證統(tǒng)一”籌劃理論的提出者和倡導(dǎo)者。中國財稅培訓(xùn)協(xié)會首席稅務(wù)師，中國社會科學(xué)院經(jīng)濟學(xué)碩士，中央財經(jīng)大學(xué)稅收學(xué)博士，我國著名稅收籌劃實戰(zhàn)派專家，注冊稅務(wù)師。從事財稅實踐工作多年，具有深湛的財務(wù)會計理論基礎(chǔ)，全面的稅政法規(guī)知識，豐富的實戰(zhàn)工作經(jīng)驗:為各級稅務(wù)機關(guān)干部培訓(xùn)班和各地財務(wù)經(jīng)理培訓(xùn)班作過專門培訓(xùn)演講數(shù)百場，為納稅人提供了大量的籌劃方案；維護了納稅人的權(quán)益，捍衛(wèi)了稅法的尊嚴(yán)，贏得了社會各界的尊重與贊譽。高超、絕妙的納稅籌劃技巧和豐富的實際操作經(jīng)驗獲得廣泛學(xué)員的高度評價。

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