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【課程背景】

在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營的顏值時代，其項目的運營必須以市場需求為尺度，以經(jīng)營目標為發(fā)展基本，運用專業(yè)的手段來打磨產(chǎn)品。顏值讓項目有好的開始，營運就需要不斷豐富內容，讓消費者始終保持顏值時的沖動與好奇，重點是強化營運賦能，讓消費者成為忠粉，并形成黏性，實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目資產(chǎn)的保值增值。為了實現(xiàn)這一目標，商業(yè)地產(chǎn)項目的運營就需要以終為始，通過全生命周期業(yè)務鏈的價值邏輯梳理，彼此賦能，通過營運前置、規(guī)劃設計、資產(chǎn)經(jīng)營、財務收益的有效搭建，達到多方平衡，多方獲益，并以此來實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目的生存和良性發(fā)展，做到“先活下來，然后再走下去”的可持續(xù)經(jīng)營，并實現(xiàn)保值增值的目的。

【課程收益】

1、學習方法：目標項目成功策略，頂層設計具體方法，解決營運的痛點和難點；梳理以終為始、營運前置、全生命周期營運項目邏輯圖；圍繞收益預期，講述項目前期定位、規(guī)劃設計、開發(fā)建設、招商管理、營運準備、開業(yè)慶典的邏輯方式和方法；緊盯實現(xiàn)收益目標，開業(yè)后項目經(jīng)營，招商營運調改、收益提升，以及達成目標的方式方法。

2、訓戰(zhàn)結合：學員項目實際問題討論互動。

3、討論互動：每天課中老師提問和課后時間答疑學員問題。

4、課后附送：測算模版、營運分析報告模版、業(yè)態(tài)工程技術條件分析對接、開閉店流程、營運檢查標準、巡場計劃、計租面積和計算口徑等。

【課程對象】

本次課程屬于商業(yè)地產(chǎn)項目運營實操以及運營技能強化與運營管控提升的系統(tǒng)培訓，適合商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正在運營或者即將運營的城市綜合體、購物中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街、文旅商業(yè)等相關的商業(yè)地產(chǎn)商管和資管公司的總經(jīng)理、副總經(jīng)理、項目（店）總經(jīng)理、項目（店）副總經(jīng)理、招商總、營運總、推廣總、資管總、企劃總、物業(yè)總、綜合管理等中高層領導，以及全產(chǎn)業(yè)鏈上為商業(yè)地產(chǎn)項目提供運營服務的企業(yè)與機構等相關管理人員。

【課程大綱】

第一部分 行業(yè)發(fā)展趨勢和項目營運希望

1、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與項目營運困境

（1）行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

（2）項目營運困境

2、未來營運項目需要具備的關鍵技術

（1）營運項目專業(yè)人才需要具備的能力

（2）營運項目智能化需要具備的技術要求

3、營運發(fā)展的趨勢和希望

（1）營運發(fā)展趨勢

（2）營運未來希望

第二部分 營運項目需要具備的戰(zhàn)略認知

1、營運在項目全生命周期價值鏈中的作用

2、項目資產(chǎn)價值點及最大化認知

3、項目資產(chǎn)價值實現(xiàn)手段

4、項目資產(chǎn)價值實現(xiàn)保障機制

5、營運與運營的正確理解

6、營運項目模式與組織架構的優(yōu)化及分工

7、營運項目核心競爭力打造

8、營運項目成功所需要關注的指標

9、營運的主要風險及評估

10、營運的風險防范與規(guī)避

第三部分 營運項目需要具備的專業(yè)認知

1、營運項目的地段價值

2、營運項目的策劃匹配

3、營運項目的定位精準

4、營運項目的業(yè)態(tài)優(yōu)化

（1）業(yè)態(tài)研究

（2）業(yè)態(tài)規(guī)劃

（3）業(yè)態(tài)組合

（4）業(yè)態(tài)布局

5、營運項目的規(guī)劃設計與開發(fā)建設

（1）功能規(guī)劃優(yōu)化

（2）設計原則提升

（3）建設管理優(yōu)質

6、空間與環(huán)境管理升級

（1）公共區(qū)域環(huán)境

（2）經(jīng)營形象環(huán)境

（3）公共空間利用

第四部分 開業(yè)籌備的執(zhí)行策略

1、項目全程營運管控體系的建立

2、商業(yè)交付標準的制定

（1）商業(yè)項目交場

（2）商業(yè)項目主力店交付

（3）餐飲商戶交鋪

（4）零售商戶交鋪

（5）其他業(yè)態(tài)商鋪交鋪

3、開業(yè)籌備

（1）商場開業(yè)準備

（2）項目綜合驗收

（3）二次裝修管理

（4）商家營業(yè)準備

（5）經(jīng)營所需證照

（6）政府報告須知

4、開業(yè)慶典

（1）開業(yè)慶典

（2）開業(yè)營銷

第五部分 成本收入與支出管控

1、租賃體系建立

（1）租賃費用組成

收入部分：租金、物業(yè)管理費、市場推廣費（如有）、停車費、多經(jīng)收入（場地租賃、活動費用、廣告收入、酬金等）

支出部分：商業(yè)管理費用、物業(yè)管理費用（公共事業(yè)費<公共水、電、氣等>、維護/維保<設備器材維修費及養(yǎng)護費、建筑物維修費及養(yǎng)護費、景觀與綠化設施維護費及養(yǎng)護費、清潔養(yǎng)護費及耗材費等>、人力費用、辦公行政費、停車場管理費、大型修繕等）營銷費、稅費、折舊等

（2）租金測算

（3）物業(yè)管理費

2、營運計劃和財務預算

（1）營運計劃

（2）財務預算及管控

第六部分 營運執(zhí)行與管控升級

1、現(xiàn)場管理與執(zhí)行策略

（1）營業(yè)秩序管理 （2）人員定崗管理 （3）服務優(yōu)化管理

（4）客戶投訴管理 （5）商家服務管理 （6）滿意度的調查

（7）經(jīng)營裝修管理 （8）社會關系處理 （9）突發(fā)事件處理

2、租戶管理

（1）租戶管理制度制定

（2）租戶管理要點（租賃管理、經(jīng)營管理、租戶形象管理、租戶物業(yè)管理、環(huán)境管理、租戶裝修管理、服務管理、租戶員工培訓、多種經(jīng)營管理）

3、會員管理系統(tǒng)優(yōu)化

（1）會員管理體系 （2）會員建設

（3）會員推廣 （4）會員流程

（5）會員管理 （6）會員分析

4、營運期品牌建設策略

5、新媒體選擇方向

（1）新媒體平臺微信、抖音、小紅書等

（2）選擇新媒體平臺方向思考及運營

6、商業(yè)智能化新技術應用

第七部分 經(jīng)營分析與營運招調升級

1、經(jīng)營坪效提高

（1）營銷計劃設計與制定

（2）營銷活動策劃與執(zhí)行

（3）營運各階段特點與營銷策略（培育期/成熟期/調整期）

2、營運經(jīng)營分析

（1）市場調研

（2）經(jīng)營數(shù)據(jù)采集

（3）經(jīng)營管理分析(招商管理/品質管理分析/品牌監(jiān)控分析/經(jīng)營管理分析

（4）經(jīng)營業(yè)績分析(日經(jīng)營分析/周經(jīng)營分析/月經(jīng)營分析/專項/關鍵時期經(jīng)營分析)

（5）營銷推廣分析

（6）客戶滿意度分析

（7）客流與車流分析

3、預警機制

（1）銷售坪效

（2）租金坪效

（3）租售比

4、經(jīng)營輔導

（1）經(jīng)營輔導對象

（2）經(jīng)營輔導要點

5、營運招調升級

（1）營運項目招調優(yōu)化（重新理解招商/招商租賃流程/招商租賃分析/租戶研究分析/招商策略分析/契約管理分析/招商執(zhí)行分析)

（2）營運不同階段的調改思路

6、經(jīng)營扶持

（1）多經(jīng)扶持

（2）推廣扶持

（3）活動扶持

（4）補貼扶持

（5）租金扶持

（6）非經(jīng)營扶持

（7）店鋪扶持

第八部分 經(jīng)營復盤的三個主要方向

1、品牌落位達標與偏差復盤

2、租費達成與短缺復盤

3、項目營運調改復盤評估

請注意：此大綱與實際教案結合，并與學員實際需求略有調整優(yōu)化與側重。

吳老師

吳老師具有二十多年商業(yè)零售和商業(yè)項目及商業(yè)地產(chǎn)全生命周期全程營運管理等一線操盤的實戰(zhàn)經(jīng)驗。隨著中國城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展，特別是在新城新區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)與營運管理的實踐中不斷總結的經(jīng)驗教訓令學員們受益匪淺。操盤的項目類型主要有：商旅文特色景觀商業(yè)街區(qū)、城市商業(yè)綜合體、社區(qū)商業(yè)、大型購物中心、商業(yè)廣場等數(shù)百萬平方米的商業(yè)項目。特別是在輕資產(chǎn)輸出方面，為近百個商業(yè)項目把脈授業(yè)，獲得重生。在經(jīng)驗傳授方面，為數(shù)百個商業(yè)企業(yè)傳道授業(yè)，培養(yǎng)了一大批中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的中堅力量，目前諸多學員已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)項目運營的主力軍。現(xiàn)任某大型商業(yè)集團一線實際操盤人，負責近三百萬平方米商業(yè)項目的運營管理。

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