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課程背景：

當(dāng)前大灣區(qū)城市更新已經(jīng)進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)階段，深圳、東莞、廣州等主要城市的“三舊改造”項(xiàng)目利潤(rùn)正在被各方利益主體逐步蠶食。房企在大灣區(qū)存量市場(chǎng)跑馬圈地的紅利時(shí)代已進(jìn)入下半場(chǎng)，各地城市更新政策紅利也已逐步消失，參與城市更新房企只能向管理要效益。因此，城市更新項(xiàng)目的成本管控已經(jīng)成為日益重要且極其復(fù)雜的專業(yè)管理模塊。

降低成本并不完全能增加利潤(rùn)，成本管控重在優(yōu)化，即以最優(yōu)的成本創(chuàng)造最佳的效益。在城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，很多專業(yè)環(huán)節(jié)產(chǎn)生了大量的無(wú)效成本，從而降低了企業(yè)利潤(rùn)；還有很多成本是必要的，不能省也省不了，屬必要成本；更有一些成本是增加的，這些成本的增加可以對(duì)項(xiàng)目或企業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造更大的價(jià)值和利益，屬效益成本。城市更新項(xiàng)目的成本優(yōu)化管控就是要去除無(wú)效成本，精簡(jiǎn)必要成本，優(yōu)化效益成本。然而，城市更新比一般的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)更為復(fù)雜，涉及到更多的利益群體，也存在諸多不確定的成本因素，既有算出來(lái)的成本，也有談出來(lái)的成本。如何達(dá)到城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)各專業(yè)環(huán)節(jié)的成本最優(yōu)，如何做到最精確的項(xiàng)目?jī)r(jià)值測(cè)算，如何平衡各方利益訴求，將各專業(yè)環(huán)節(jié)的無(wú)效成本降到最低，都是城市更新項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)必須掌握和熟練運(yùn)用的重要核心內(nèi)容。

課程收益：

1、了解大灣區(qū)城市更新的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)及運(yùn)行機(jī)制；

2、掌握城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程內(nèi)涵本質(zhì)，充分理清內(nèi)在邏輯關(guān)系；

3、掌握城市更新項(xiàng)目全過(guò)程成本管控涉及內(nèi)容及風(fēng)險(xiǎn)控制策略；

4、掌握城市更新項(xiàng)目?jī)r(jià)值測(cè)算基本原則及盈利模式。

邀請(qǐng)對(duì)象：

1、項(xiàng)目業(yè)主：社區(qū)股份公司全體成員、項(xiàng)目業(yè)主全體成員；

2、開(kāi)發(fā)企業(yè)：董事長(zhǎng)、總裁、副總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理及中高管；

3、金融機(jī)構(gòu)：董事長(zhǎng)、總裁、副總裁、總經(jīng)理、副總經(jīng)理及中高管；

4、相關(guān)機(jī)構(gòu)：房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)研究與咨詢顧問(wèn)專業(yè)機(jī)構(gòu)的高級(jí)管理人員；

5、高端圈層：準(zhǔn)備進(jìn)軍城市更新領(lǐng)域的企業(yè)家、投資人。

課程大綱：

第一部分城市更新全流程開(kāi)發(fā)背后的深層次邏輯關(guān)系梳理

1、大灣區(qū)城市更新發(fā)展歷程及未來(lái)趨勢(shì)

2、城市更新內(nèi)在核心邏輯

3、計(jì)劃立項(xiàng)

4、土地核查、舊屋村范圍及歷史留用地處置

5、專項(xiàng)規(guī)劃

6、集資備案及確認(rèn)實(shí)施主體

7、轉(zhuǎn)地及移交入庫(kù)

8、用地管理

9、后續(xù)

了解城市更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程內(nèi)涵本質(zhì)，充分理清內(nèi)在深層次邏輯關(guān)系，有助于更深刻站在不同角度看問(wèn)題，與政府、村集體、業(yè)主溝通解決實(shí)操過(guò)程中的難題。

第二部分城市更新全周期成本管控及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)梳理

1、土地使用權(quán)出讓金即地價(jià)

2、前期溝通協(xié)調(diào)費(fèi)

Ø項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓費(fèi)

Ø與村集體的協(xié)調(diào)費(fèi)

Ø在相關(guān)意愿征集、測(cè)繪、確權(quán)等過(guò)程中的溝通協(xié)調(diào)費(fèi)

Ø各種表決大會(huì)的誤工費(fèi)等

Ø節(jié)日福利費(fèi)

Ø租賃村集體物業(yè)或購(gòu)買租賃周邊物業(yè)作為辦公室的費(fèi)用（管理費(fèi)）

3、拆遷階段成本管控策略

Ø拆遷補(bǔ)償成本

Ø拆遷服務(wù)費(fèi)

Ø拆除房屋成本

Ø拆遷不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

4、土地合同簽訂前的專業(yè)技術(shù)服務(wù)費(fèi)

Ø評(píng)估費(fèi)

Ø測(cè)繪費(fèi)

Ø專項(xiàng)規(guī)劃

Ø交易方案（招商方案）等除前期評(píng)估外的各種資料編制費(fèi)

Ø村集體股東代表大會(huì)或股東大會(huì)的公證費(fèi)用

Ø聘請(qǐng)第三方編制三圖四表之類的申報(bào)文件或圖紙基礎(chǔ)費(fèi)

Ø前期申報(bào)報(bào)建費(fèi)等

深入掌握城市更新項(xiàng)目全過(guò)程成本管控涉及內(nèi)容及風(fēng)險(xiǎn)控制策略。

第三部分城市更新項(xiàng)目?jī)r(jià)值測(cè)算及盈利模式分析

1、項(xiàng)目?jī)r(jià)值判斷的內(nèi)在邏輯

2、區(qū)位前景的研判方法

3、規(guī)劃前景的研判方法

4、市場(chǎng)前景的研判方法

5、城市更新項(xiàng)目盈利模式分析

6、典型舊改項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)復(fù)盤

掌握城市更新項(xiàng)目?jī)r(jià)值測(cè)算基本原則及盈利模式。

陳老師

講師簡(jiǎn)介：

陳海登老師

城市更新專家

城市更新項(xiàng)目總

地方政府更新顧問(wèn)

全國(guó)工商聯(lián)、房地產(chǎn)商會(huì)更新分會(huì)專家

陳老師地方政府、開(kāi)發(fā)商及村集體更新顧問(wèn)、全國(guó)工商聯(lián)、房地產(chǎn)商會(huì)更新分會(huì)專家、廣東省三舊改造協(xié)會(huì)專家、廣東省房協(xié) 專家、深圳國(guó)資委集資管理局講師； 公眾號(hào)“我眼中的城市更新” 及實(shí)體正規(guī)出版《城市更新實(shí)操冊(cè)》 作者。

15年規(guī)劃國(guó)土部門多個(gè)科室和多個(gè)房地產(chǎn)公司等多個(gè)城市更新項(xiàng)目的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，歷任開(kāi)發(fā)經(jīng)理、城市更新項(xiàng)目總、地方更新顧問(wèn)等職務(wù)。掌握政府部門辦事流程，精通審批技巧；了解規(guī)劃國(guó)土房產(chǎn)更新政策及技術(shù)規(guī)范；熟悉更新拆遷工作和集資處理等實(shí)操業(yè)務(wù)，可以為更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化提供一系列的解決方案顧問(wèn)咨詢和培訓(xùn)服務(wù)。 目前擔(dān)任多個(gè)城市不同開(kāi)發(fā)商和地方政府的更新顧問(wèn)。對(duì)城市更新本質(zhì)內(nèi)涵有較高的認(rèn)知，可以協(xié)助地方政府制定更新政策。

先后應(yīng)邀參加公開(kāi)培訓(xùn)不少于 100場(chǎng)次，現(xiàn)有城市 更新課程 56 個(gè)（詳見(jiàn)附件）。初步形成了面向發(fā)商的更新項(xiàng)目總應(yīng) 知應(yīng)會(huì)系列(曾為保利、中建八局、金茂、金地、奧園、美的、勤 誠(chéng)達(dá)等開(kāi)發(fā)商內(nèi)訓(xùn)） ；面向地方政府的城市更新政策系列（四川成 都、云南昆明、湖北咸寧等地方政府講解城市更新政策、運(yùn)作邏輯 及實(shí)施路徑） 、面向村集體及個(gè)人高校大學(xué)生初學(xué)者系列（多次受 邀到廣州大學(xué)、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、廣東工業(yè)大學(xué)、華南理工大學(xué)、復(fù) 旦大學(xué) MBA 總裁班、哈工大MBA等高校講座） 。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至 2021 年 10月底已培訓(xùn)了近四千余人次， 涉及法律稅務(wù)、房地產(chǎn)評(píng)估、金融機(jī)構(gòu)、地方政府主管部門及開(kāi)發(fā) 商中高層； 與業(yè)內(nèi)知名自媒體明源地產(chǎn)研究院、濤哥雜談、牧詩(shī)地 產(chǎn) 圈等線上直播“ 掘金 內(nèi)地城市更新市場(chǎng) ”“ 房地產(chǎn)職業(yè)規(guī) 劃”“房企掘金城市更新實(shí)施路徑操作模式”。

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