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課程目標：

1.理解城市發(fā)展從“增量擴張”到“存量提質 ”的核心轉型邏輯，認清舊模式痛點與運營導向規(guī)劃的價值；

2.掌握“ 需求先行、業(yè)態(tài)造血、協(xié)同生態(tài)、長效實施”四大實操工具，能應用于城市更新、片區(qū)開發(fā)等場景；

3.借鑒南頭古城等標桿案例經(jīng)驗， 明確規(guī)劃變現(xiàn)的關鍵路徑與落地要點。

課程對象：

城市規(guī)劃師、城投/國企運營管理者、地產(chǎn)開發(fā)從業(yè)者、政府相關部門（規(guī)劃局、住建局）工作人員、文旅項目操盤手

課程大綱

第一部分：開場導入——城市運營的“生死命題”

一、課程核心框架與學習目標說明

二、痛點直擊： 舊模式下的城市發(fā)展困局（數(shù)據(jù)佐證）

1.軌道交通 4.7 萬億債務

2.文旅企業(yè) 40 億+虧損

3.房企集中暴雷

4.地方財政 5.4 萬億收支缺口

互動討論：你所在城市/項目是否面臨“建完不管必虧 ”的問題？

三、時代轉折：中央城市工作會議核心精神解讀——2025年開啟“運營為王 ”時代

第二部分：核心認知——城市運營的本質與價值閉環(huán)

一、城市運營的定義：以城市為“資產(chǎn)”，實現(xiàn)全周期價值最大化

1.有形資產(chǎn)（空間、土地、生態(tài)）

2.無形資產(chǎn)（文化、公共服務、社會秩序） 的協(xié)同運營

二、三大核心價值：社會、經(jīng)濟、生態(tài)的共生邏輯

1.社會價值：公共服務提質、就業(yè)保障、文化傳承

2.經(jīng)濟價值：GDP 提升、稅收增長、資產(chǎn)溢價（從“投入”到“ 變現(xiàn)”的關鍵）

3.生態(tài)價值：資源循環(huán) 、生態(tài)修復 、環(huán)境可持續(xù)

三、規(guī)劃變現(xiàn)公式

運營導向規(guī)劃≠理論，而是“ 資源優(yōu)化→需求匹配→價值落地 ”的實操體系

案例對比：張家界大庸古城（同質化虧損）vs 南頭古城（運營變現(xiàn)）——為何結果天差地別？

第三部分：標桿拆解——南頭古城 10 億級投資的變現(xiàn)邏輯

一、項目背景：從“城中村”到“ 國家級文旅地標”的轉型密碼

二、三大核心破局策略（對應 PDF 核心要點）

1.規(guī)劃破局：30%核心改造+空間結構優(yōu)化（十字主街聚焦）

2.產(chǎn)權穩(wěn)基：“政府平臺+開發(fā)運營商+村股份公司”三方協(xié)同機制

3.業(yè)態(tài)造血：9 大復合業(yè)態(tài)（潮玩 、酒店 、文創(chuàng) 、辦公） 的變現(xiàn)組合

三、收益數(shù)據(jù)背后的邏輯

1.2024 年貢獻南山區(qū) GDP 約 20 億 、商戶稅收 9600 萬

2.租金收益率從 2-3%躍升至 5-7%的關鍵動作

四、可復制經(jīng)驗與不可復刻條件（結合前期對話補充）

第四部分：實操工具包——四大核心方法論精講

一、工具包 1 ：需求先行（變現(xiàn)的起點）

1.核心動作：深度識別（政府/企業(yè)/民眾分層需求）→ 精準匹配→ 具象轉化（抽象需求→ 空間指標/業(yè)態(tài)組合）

案例：南頭古城“5分鐘生活圈”“親子活動場地 ”的需求轉化

二、工具包2 ：業(yè)態(tài)造血（變現(xiàn)的核心）

1.核心動作：彈性適配（預留20%靈活業(yè)態(tài)）→ 文化賦能（地域IP轉化）→ 產(chǎn)業(yè)聯(lián)動（上下游集群）

案例：紐約哈德遜廣場“核心+配套”業(yè)態(tài)組合、南頭古城文創(chuàng)+文旅聯(lián)動

三、工具包3 ：協(xié)同生態(tài)（變現(xiàn)的保障）

1.核心動作：政策創(chuàng)新（容積率獎勵 、補貼機制）→ 融資支持（政企共建 、多元資金）→風險防控（需求優(yōu)先級排序）

案例：南頭古城“綠地換容積率”的利益平衡方案

四、工具包4 ：長效實施（變現(xiàn)的可持續(xù)）

1.核心動作：分層傳導（目標拆解）→ 剛彈結合（剛性指標+彈性空間）→ 動態(tài)響應（反饋閉環(huán)）

案例：南頭古城“彈性地塊”“需求反饋通道 ”的落地

第五部分：互動演練——工具落地模擬

分組任務：給定虛擬項目（如“老舊工業(yè)區(qū)更新”“縣域古城活化”），運用四大工具包制定初步規(guī)劃變現(xiàn)方案

要求：明確核心需求、設計3類核心業(yè)態(tài)、提出1個協(xié)同機制 、預留1個動態(tài)調(diào)整措施

小組展示（每組10分鐘）

點評優(yōu)化：結合課程工具與案例，針對性提出改進建議

第六部分：總結與落地規(guī)劃

核心要點復盤：城市運營變現(xiàn)的“3個核心+4個工具+1個閉環(huán) ”

落地避坑指南：避開“重建設輕運營”“同質化業(yè)態(tài)”“忽視需求平衡”三大雷區(qū)

個人行動規(guī)劃：結合自身工作場景，明確1-2個可立即落地的工具應用場景

答疑交流：針對學員實際項目問題提供針對性思路

課程配套資料

1.PDF 核心內(nèi)容提煉手冊（含工具包操作清單、南頭古城案例詳情）

2.虛擬項目演練模板（需求調(diào)研表、業(yè)態(tài)組合設計表、協(xié)同機制方案表）

3.城市運營標桿案例合集（含南頭古城、深圳大沙河、紐約哈德遜廣場等）

王老師

王昉 運營導向城市規(guī)劃實戰(zhàn)專家

超14年世界500強運營導向城市規(guī)劃咨詢實戰(zhàn)經(jīng)驗

香港大學園境建筑碩士

西南交通大學城市規(guī)劃工學學士

中國注冊城鄉(xiāng)規(guī)劃師、美國綠色建筑委員會LEED認證

深圳市城市規(guī)劃學協(xié)會、深圳改革開放干部學院專項培訓講師

曾任：AECOM（世界500強，全球基礎設施領域的引領者）丨主任城市設計師/深圳規(guī)劃團隊運營負責人

擅長領域：概念性總體規(guī)劃、城市更新規(guī)劃、運營導向型城市設計、景觀規(guī)劃、項目策劃及綜合性跨學科規(guī)劃研究

王老師深耕香港及內(nèi)地跨國設計與咨詢領域十余年，擁有城市設計與景觀規(guī)劃的綜合背景，注重在生態(tài)與可持續(xù)發(fā)展的基礎上整合城市功能與形態(tài)，在概念性總體規(guī)劃、城市更新規(guī)劃、運營導向型城市設計、景觀規(guī)劃、項目策劃及綜合性跨學科規(guī)劃研究等方向積淀了豐富實戰(zhàn)經(jīng)驗。具有國際化的視野和面向政府和企業(yè)的落地的項目咨詢經(jīng)驗，幫助政府決策者從“空間規(guī)劃”思維轉向“全局統(tǒng)籌”思維，幫助城投或傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)從“投資建設者”轉向“綜合運營服務商”。

部分實戰(zhàn)經(jīng)驗

?運營導向規(guī)劃設計的深度思考和前沿實踐

1.曾為華潤、萬科、特建發(fā)提供運營導向的城市設計研究，華潤華富街道公共設施和公共空間策劃專項研究、西麗公共空間及公共設施專項研究、深圳中歐藍色產(chǎn)業(yè)園城市設計等。

成果：在該類型研究中，為企業(yè)未來在片區(qū)整體運營中，產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的招商和運營策略提供了明確的思路和要求，厘清空間賦能和價值變現(xiàn)的邏輯。2023年在深圳中歐藍色產(chǎn)業(yè)園城市設計將產(chǎn)業(yè)運營與空間設計深度整合，獲得國際競賽第一名。

2.曾服務于政府文旅局或港中旅等文旅開發(fā)企業(yè)，負責包括大理挖色鎮(zhèn)概念規(guī)劃、海南儋州峨蔓鎮(zhèn)海岸帶文化休閑區(qū)建設發(fā)展策略規(guī)劃、廬山西海概念總體規(guī)劃、太湖西山島旅游創(chuàng)意策劃及概念規(guī)劃等文旅相關規(guī)劃項目，對空間資源如何影響文化旅游策劃和產(chǎn)品體系的構建有深刻理解。

成果：為各個文旅開發(fā)單位提供整體文旅空間系統(tǒng)和產(chǎn)品體系構建，從運營角度出發(fā)，挖掘空間咨詢優(yōu)勢，通過對核心街道和關鍵節(jié)點的有效識別和特色項目策劃，以國際化的視野，打造出整體運營的思路，為相關政府和企業(yè)的后續(xù)開發(fā)明確了投資重點和發(fā)展策略并形成具體招商和建設項目庫。

?城市更新實踐與落地

1.曾為深圳市南山區(qū)交通局、寶安區(qū)灣區(qū)事務中心、龍崗區(qū)城管局、龍華區(qū)重點區(qū)域建設推

進中心提供規(guī)劃研究課題咨詢，為各個片區(qū)的道路更新、片區(qū)公共空間更新、河道更新、產(chǎn)

業(yè)服務更新提出深度研究方案，并形成成熟的實施機制和導控模式。

成果：深圳龍崗中心圍村漸進式微更新計劃，香港城市設計學會城市設計優(yōu)獎，《財富》中國最佳設計榜。深圳龍崗桔子坑村針灸式微更新項目獲得國際風景園林式聯(lián)合會亞非中東地區(qū)獎及2024年大灣區(qū)城市設計大獎（專業(yè)組別—實體落成專案-城市框架）

2.曾響應中國城市規(guī)劃協(xié)會規(guī)劃設計（境外機構）工作委員會組織了AECOM參與設計的綠行

沙河-深圳大沙河 Citywalk，并聯(lián)合華潤置地城市更新呢事業(yè)部和設計管理部為參與考察的

業(yè)界各相關單位共20余人講解和探討了大沙河及周邊萬象天地的生態(tài)保護、歷史傳承、商業(yè)創(chuàng)新、活動策劃等理念和經(jīng)驗。

成果：南山萬象天地位于大沙河啟動段，大沙河項目與萬象天地由 AECOM 進行總體規(guī)劃，

華潤代建和整體運營，萬象天地所在的大沖村作為廣東省內(nèi)最大的城中村整體改造項目之一，

實現(xiàn)了生態(tài)景觀、商業(yè)、辦公、居住的高效聯(lián)動，項目總投資300億，商業(yè)部分運營年收租金近10億，而華潤置地60%利潤，已不靠地產(chǎn)，成功從城市開發(fā)者轉變到城市運營者。

主講課程

《從河道治理到水岸經(jīng)濟》

《城市運營時代的規(guī)劃變現(xiàn)邏輯》

《運營導向城市設計的深度思考與實踐》

《探索城鄉(xiāng)融合與高質量發(fā)展的 “深圳經(jīng)驗”》

授課風格

“落地為要”——緊扣規(guī)劃運營實戰(zhàn)需求：課程核心圍繞“空間規(guī)劃如何服務運營落地”展開，結合10余年政府項目、央企規(guī)劃實戰(zhàn)經(jīng)驗，拆解城市更新、文旅規(guī)劃、公共空間營造中的“規(guī)劃-實施-運營”全鏈條邏輯，避免空泛理論，聚焦政府決策者關心的“民生效益”“資金平衡”“長效管護”，企業(yè)關注的“空間賦能產(chǎn)業(yè)”“商業(yè)價值變現(xiàn)”等核心問題，讓課程內(nèi)容直接對接工作實際需求。

“案例穿透”—— 讓規(guī)劃經(jīng)驗可遷移復用：將深圳龍崗微更新、大沙河 Citywalk、中歐藍色產(chǎn)業(yè)園等實戰(zhàn)項目作為核心案例，不只是分享成果，更拆解“前期調(diào)研如何精準捕捉需求”“方案設計如何預留運營接口”“實施過程如何協(xié)調(diào)多方利益”等關鍵環(huán)節(jié)，用“問題-對策-效果”的邏輯串聯(lián)，搭配課堂小組研討（如“針對本地某城中村更新，設計1個運營導向的微更新方案”），讓學員能將案例經(jīng)驗遷移到自身工作場景。

“全局視角”——激活統(tǒng)籌思維升級：引入“空間規(guī)劃+運營思維+民生價值”的三維視角，通過“決策私董會工作坊”模式，模擬政府與企業(yè)協(xié)同決策場景（如“文旅項目如何平衡文化保護與商業(yè)運營”“城市更新如何協(xié)調(diào)居民訴求與開發(fā)效益”），引導學員跳出“單一部門/單一環(huán)節(jié)”局限，學會從“全局統(tǒng)籌”角度思考規(guī)劃方案的可行性與可持續(xù)性。

部分項目經(jīng)驗

南山區(qū)道路慢行系統(tǒng)總體提升規(guī)劃深圳北站樞紐地區(qū)城市設計國際咨詢

深圳海洋新城城市設計國際競賽華潤華富街道公共設施和公共空間策劃專項研究

大理挖色鎮(zhèn)概念性整體規(guī)劃牛湖水沿線空間設計項目

深圳龍崗中心圍村漸進式微更新計劃龍華超級商圈人民路商業(yè)街區(qū)城市設計

深圳小梅沙總體生態(tài)規(guī)劃設計南京玄武湖東區(qū)城市設計

貴陽貴安新區(qū)高鐵新城總體城市設計鳳凰國際中央文創(chuàng)區(qū)總體概念規(guī)劃及城市設計

海寧鵑湖國際科技城核心區(qū)城市設計西安軟件新城商業(yè)區(qū)詳細規(guī)劃及策劃項目

惠州潼湖科技小鎮(zhèn).科學城二期城市設計銀川民生黃金河岸項目雕塑公園概念性總體規(guī)劃

武漢光谷中華科技產(chǎn)業(yè)園整體城市設計前海招商19單元自貿(mào)中心啟動區(qū)景觀規(guī)劃

貴陽花溪大學城概念性總體規(guī)劃項目重慶九龍灘濱江公園商業(yè)策劃及概念方案設計

東方糖城項目策劃與城市設計河源萬綠谷旅游區(qū)總體概念規(guī)劃

康巴什河道景觀策劃及概念規(guī)劃設計項目儋州峨蔓鎮(zhèn)海岸帶文化休閑區(qū)建設發(fā)展策略規(guī)劃

廬山西海概念總體規(guī)劃成都蒲江產(chǎn)業(yè)新城中央公園及沿河景觀設計

深圳中歐藍色產(chǎn)業(yè)園城市設計及啟動區(qū)建筑概念設計國際競賽

寧波環(huán)明湖地區(qū)控規(guī)調(diào)整及核心區(qū)城市設計與景觀概念方案

本溪水洞溫泉旅游度假區(qū)·希爾斯小鎮(zhèn) 控制性詳細規(guī)劃

湛江市赤坎區(qū)舊大天然片區(qū)經(jīng)濟策劃與概念總體規(guī)劃

部分課程反饋

王老師《深圳有機更新的文旅探索和公共空間深度營造》課程，完全沒有空談理論，而是結

合桔子坑村、大沙河等實戰(zhàn)案例，拆解了“微更新如何用小投入撬動大效益”“公共空間如

何兼顧民生使用與文旅引流”的具體方法。我們團隊結合課程內(nèi)容，重新梳理了本地鄉(xiāng)村文

旅項目的規(guī)劃思路，尤其是“空間設計預留運營接口”的思路，解決了之前“規(guī)劃好看但落

地難運營”的痛點。

——四川旅游集團 項目負責人 張總

《探索城鄉(xiāng)融合與高質量發(fā)展的“深圳經(jīng)驗”》課程讓我們收獲很大，王老師不僅分享了深

圳龍崗中心圍村、龍華牛湖水沿線更新等案例的實施機制，還通過小組研討引導我們結合本

地實際梳理問題。特別是“前期調(diào)研精準識別居民需求”“實施中建立多方協(xié)調(diào)機制”的經(jīng)

驗，為我們接下來推進城鄉(xiāng)融合項目提供了清晰的行動路徑，非常實用。

——東莞東城街道干部 李主任

之前做城市更新規(guī)劃總容易陷入“只關注空間設計”的誤區(qū)，王老師《從河道治理到水岸經(jīng)

濟》課程，用華潤、萬科等企業(yè)項目案例，講清了“空間如何為運營賦能”“產(chǎn)業(yè)招商如何

反哺規(guī)劃落地”的邏輯。課程中的工作坊環(huán)節(jié)，模擬了政府與企業(yè)協(xié)同決策場景，讓我們學

會從“全局統(tǒng)籌”角度平衡各方訴求，對后續(xù)推進片區(qū)更新項目幫助很大。

——某央企城市更新事業(yè)部 規(guī)劃總監(jiān) 陳總

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