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課程大綱

一、資管篇：產(chǎn)業(yè)園區(qū)的投融管退

1.產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)管理核心思維

為什么資產(chǎn)管理越來越重要

提升資產(chǎn)收益的“兩架馬車“

經(jīng)營收益NOI的提升點在哪里

三種常用的估值方法（收益法、市場法、成本法）

2.產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資決策模型

如何以業(yè)主方或投資人視角分析和判斷產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場的投資潛力？

什么是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資戰(zhàn)略分析模型？

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資決策中如何進行城市甄選、市場準入？

有哪些通用的投資決策工具及方法適合在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資決策中應用？

如何進行資產(chǎn)估值？影響項目估值的因素有哪些？

如何衡量投資價值與市場價值？如何尋找投資價值洼地？

3、提升經(jīng)營收益NOI的機會點在哪里

如何判斷存量資產(chǎn)能否改造升級

資管視角下NOI優(yōu)化提升原理與空間

資管視角下的成本控制解讀

4、產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資模式

什么是正杠桿、負杠桿

融資是不是越多越好？

降低所有者權益是未來的新選擇

產(chǎn)業(yè)園區(qū)融資產(chǎn)品

地產(chǎn)下行和存量時代背景下，園區(qū)融資的創(chuàng)新實踐

5、產(chǎn)業(yè)園區(qū)退出路徑解析

資產(chǎn)退出的幾種方式

大宗交易核心難點、主流方式、市場趨勢和投資機會

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)收并購常見模式

資產(chǎn)收購（流程架構、優(yōu)缺點、適用場景、涉稅、風險、案例）

股權收購（直接股權轉讓、增資收購、資產(chǎn)轉讓、資產(chǎn)剝離后轉讓（劃轉、分立、作價入股）

特殊交易（明股實債、小股操盤、代建代融、破產(chǎn)重整、法拍、涉國有資產(chǎn)交易）

二、REITs篇：產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)證券化

1.REITs基本情況和市場

•資產(chǎn)證券化 – ABS、CMBS和類REITs銀行

•基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs)的基本概念

•美國REITs市場發(fā)展概況

•亞洲REITs市場發(fā)展情況

•大陸不動產(chǎn)REITs發(fā)展情況和趨勢

2.不動產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品案例

•招商蛇口REITs案例解析

•首鋼綠能REITs案例解析

•印力消費性基礎設施REITs案例解析

3.REITs交易結構和涉稅分析

•REITs交易架構

•REITs資產(chǎn)重組方式

•資本市場如何評價REITs產(chǎn)品

•REITs的稅務問題和溢價處理

•其他創(chuàng)新交易模式（資產(chǎn)包方案、股權轉讓+REITs、REITs之路的前置準備、長期租約+聯(lián)合運營、類REITs+ABS/CMBS）

4.基金投資退出路徑分析

5、我國資產(chǎn)證券化政策研判

三、運營篇：股權評估和激勵

•資產(chǎn)價值評估

•項目全周期投資測算

•評估項目投資的關鍵核心指標有哪些

•資產(chǎn)評估和股權評估

•股權激勵措施

四、金融篇：金融大行業(yè)趨勢

•對未來五年中國地產(chǎn)金融的判斷和預測

•地產(chǎn)基金的發(fā)展歷史，結合前二十中國地產(chǎn)發(fā)展的兩個周期

•產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)基金的發(fā)展和未來

•在錢緊、監(jiān)管日趨增強的行業(yè)環(huán)境下，地產(chǎn)金融該怎么做？

•存量時代下，地產(chǎn)基金要怎么做：如何應對違約潮？如何應對強監(jiān)管？

總結與互動環(huán)節(jié)

•課程回顧與總結

•學員提問與答疑

•交流與反饋

張老師

講師簡介：

張寶明老師

資深投資人、重塑資產(chǎn)價值實戰(zhàn)專家

北京大學工商管理碩士

CPM國際注冊資產(chǎn)管理師

產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃和運營實戰(zhàn)派專家

商業(yè)不動產(chǎn)全周期資產(chǎn)管理專家

曾任香港公司資管部高管

北京某創(chuàng)新型商業(yè)運營公司創(chuàng)始人

央企和上市公司內訓金牌講師

編著《產(chǎn)業(yè)商業(yè)資產(chǎn)管理白皮書》

相關經(jīng)驗：

張老師曾先后任職于多個TOP10地產(chǎn)上市企業(yè)產(chǎn)商事業(yè)部、資產(chǎn)管理部，并擔任高管，現(xiàn)任北京某商業(yè)管理有限公司創(chuàng)始人、和君集團產(chǎn)業(yè)園區(qū)事業(yè)部合作人。

個人兼具地產(chǎn)、投資、產(chǎn)業(yè)、商業(yè)的復合工作經(jīng)歷。十五年產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃運營經(jīng)驗和開發(fā)操盤經(jīng)驗；數(shù)十個產(chǎn)業(yè)新城、產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位、項目策劃經(jīng)驗；約500萬平方米園區(qū)招商運營、產(chǎn)業(yè)投資一線實操經(jīng)驗。

擅長經(jīng)營性不動產(chǎn)全閉環(huán)資產(chǎn)管理，包括產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商運營、產(chǎn)業(yè)投資、資本化運作。圍繞業(yè)主目標構建全閉環(huán)資產(chǎn)管理能力，以財務指標為主線的資產(chǎn)管理內在邏輯、資管視角下的商業(yè)管理內部邏輯、產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs創(chuàng)新發(fā)展之路、經(jīng)營性不動產(chǎn)投資財務分析工具案例實踐。

戰(zhàn)略價值定位：

20年商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園等經(jīng)營性不動產(chǎn)資產(chǎn)價值管理專家，兼具地產(chǎn)開發(fā)、資產(chǎn)運營、產(chǎn)業(yè)投資、資本運作四維視角的實戰(zhàn)派導師：

國內首批完成「REITs全流程」操盤專家

累計服務30+央國企及上市公司資產(chǎn)管理體系搭建

覆蓋500萬㎡資產(chǎn)管理面積，創(chuàng)造項目年均IRR提升15%+的實操案例

主講課程：

《經(jīng)營性不動產(chǎn)資產(chǎn)管理和投融資》

《輕資產(chǎn)運營和存量資產(chǎn)盤活》

《收并購、退出和 REITs資產(chǎn)證券化創(chuàng)新》

《招商運營增效體系》

《DeepSeek智能招商全流程》

《產(chǎn)城融合開發(fā)，產(chǎn)業(yè)服務+資本運作雙輪驅》

服務客戶：

國企：北京中關村發(fā)展集團、張江生物醫(yī)藥園、上海金橋股份、北京翠湖科創(chuàng)公司、首開文投有限公司、珠海大橫琴集團、廣東粵海天河城集團、河北霸州發(fā)展集團

上市公司：合生創(chuàng)展集團、美的置業(yè)（香港）、上海中環(huán)商業(yè)

REITs主體：印力資管

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