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【課程背景】

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入了內(nèi)卷時(shí)代。發(fā)展是第一要?jiǎng)?wù)、創(chuàng)新是第一動(dòng)力、人才是第一資源，已成為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略共識(shí)。商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)就是人才的競(jìng)爭(zhēng)，特別是高級(jí)管理人才和高級(jí)專業(yè)技術(shù)人才（SENIOR MANAGEMENT TALENTS AND TECHNICIANS簡(jiǎn)稱SMTT）的競(jìng)爭(zhēng)。企業(yè)或項(xiàng)目的人才數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)構(gòu)和作用的發(fā)揮，直接關(guān)系到整個(gè)企業(yè)和項(xiàng)目的興盛與衰亡。“用人者”尊重人才、重視人才，就是基于人才具有的“重大效用”。根據(jù)行業(yè)人才短缺與需求之現(xiàn)狀，推出了“商業(yè)地產(chǎn)SMTT系列培訓(xùn)”。本次課程屬于該系列培訓(xùn)計(jì)劃之一。

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)更是內(nèi)卷無(wú)比。無(wú)論是購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、非標(biāo)商業(yè)還是文旅商業(yè)，都面臨著前所未有的運(yùn)營(yíng)之難；無(wú)論是大體量商業(yè)還是小面積商業(yè)，都在經(jīng)歷著互相攀比、互相擠壓、互相搶客的競(jìng)爭(zhēng)之中。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的“壓力山大”與“死易活難”成為不可避免。要生存，先把淚擦干；走過(guò)去，前面是個(gè)天；從來(lái)成功做大事，九苦一分甜；說(shuō)上一句操盤(pán)難，難在商業(yè)運(yùn)營(yíng)間。作為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的操盤(pán)手或者項(xiàng)目總，努力尋求困境中的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)突圍之道乃當(dāng)務(wù)之急，這也是本次培訓(xùn)的主要方向和目的。

本次課程獨(dú)家研發(fā)，屬于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)突圍專業(yè)提升系統(tǒng)培訓(xùn)，其授課方式將采取實(shí)操經(jīng)驗(yàn)與典型案例互動(dòng)結(jié)合模式，并從商業(yè)需求與鋪位劃分、指標(biāo)體系與經(jīng)營(yíng)分析、指標(biāo)管控與運(yùn)營(yíng)突圍、物業(yè)能耗與風(fēng)險(xiǎn)管控等多維度進(jìn)行分享與傳授，使學(xué)員能很快了解商業(yè)地產(chǎn)不同類別項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管控經(jīng)營(yíng)之道，以及運(yùn)營(yíng)管控的工作思路和執(zhí)行方向。授課內(nèi)容請(qǐng)參看授課大綱，并仔細(xì)閱讀大綱中的學(xué)習(xí)要點(diǎn)，以求實(shí)現(xiàn)“只有專業(yè)強(qiáng)，才有話語(yǔ)權(quán)”的職業(yè)目的，并用自己的專業(yè)智慧為企業(yè)創(chuàng)造新價(jià)值。本次培訓(xùn)屬于“純干貨、重執(zhí)行、能落地”的專業(yè)專項(xiàng)學(xué)習(xí)體系。

【課程對(duì)象】

本次課程屬于“商業(yè)地產(chǎn)SMTT系列培訓(xùn)”計(jì)劃之運(yùn)營(yíng)管控部分。適合購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、街區(qū)商業(yè)、非標(biāo)商業(yè)、文旅商業(yè)等商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和商管公司的運(yùn)營(yíng)總、項(xiàng)目總、商管總、招商總、營(yíng)銷總、企劃總、成本總、采購(gòu)總、工程總、物業(yè)總等管理人員，以及全產(chǎn)業(yè)鏈上為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供運(yùn)營(yíng)服務(wù)的企業(yè)與機(jī)構(gòu)等相關(guān)管理人員。

【課程大綱】

第一模塊 商業(yè)需求與鋪位劃分

第一部分 | 規(guī)劃理念

1、規(guī)劃思路

（1）商業(yè)場(chǎng)所的理性判斷和專業(yè)選擇

（2）商場(chǎng)對(duì)生活方式的改變與引導(dǎo)力

（3）商業(yè)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)的保留與取舍

（4）吸客場(chǎng)所的營(yíng)造和專業(yè)設(shè)計(jì)思路

（5）城市區(qū)域大數(shù)據(jù)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系

2、設(shè)計(jì)更新

（1）項(xiàng)目的硬傷及解決方案

（2）建筑景觀設(shè)計(jì)與外部動(dòng)線關(guān)系

（3）項(xiàng)目周邊道路的等級(jí)和寬度

（4）未來(lái)的車流和人流量

（5）商業(yè)主次入口的設(shè)置

（6）景觀廣場(chǎng)與商業(yè)建筑關(guān)系

（7）停車場(chǎng)的形式及調(diào)整與打造

第二部分 | 商業(yè)需求

1、商業(yè)需求

（1）建筑特色需求

（2）使用功能需求

（3）成本控制需求

（4）環(huán)保節(jié)能需求

2、商業(yè)價(jià)值

（1）以人為本

（2）效益兼顧

（3）突出文化

（4）內(nèi)外兼顧

3、吸客技巧

（1）與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)

（2）反應(yīng)商家經(jīng)營(yíng)理念

（3）出入口的醒目合理

（4）立面標(biāo)志與廣告位

第三部分 | 鋪位劃分

1、鋪位劃分性價(jià)比

（1）業(yè)態(tài)定位決定分割標(biāo)準(zhǔn)

（2）鋪位分割三要素

（3）門(mén)楣高度及柜位線劃分

（4）得鋪率提高策略

（5）死角鋪位處理

（6）鋪位分割銷售與經(jīng)營(yíng)矛盾

（7）商鋪分割銷售與返租期問(wèn)題

（8）柱距與單元面寬關(guān)系

（9）鋪位劃分原則

2、商鋪分割專業(yè)事項(xiàng)

（1）近深與開(kāi)間比例

（2）主通道與次通道

（3）人流導(dǎo)向

（4）死角處理

（5）衛(wèi)生間、通道寬度、公共休閑地帶

（6）消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)者心理、人流走向習(xí)慣

（7）柱網(wǎng)處理

（8）消防要求

（9）商鋪分割專業(yè)思路

第四部分 | 動(dòng)線規(guī)劃

1、規(guī)劃原則

（1）動(dòng)線定義

（2）商業(yè)動(dòng)線三個(gè)條件

（3）商業(yè)動(dòng)線規(guī)劃

（4）商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)原則

（5）商業(yè)動(dòng)線設(shè)計(jì)技巧

（6）平面動(dòng)線與垂直動(dòng)線設(shè)計(jì)

2、空間更新

（1）商業(yè)空間舒適感

（2）內(nèi)部空間的爆點(diǎn)

（3）藝術(shù)融入商業(yè)

（4）設(shè)計(jì)與招商運(yùn)營(yíng)

第二模塊 指標(biāo)體系與經(jīng)營(yíng)分析

第一部分| 老板視角

1、業(yè)主目標(biāo)

財(cái)務(wù)目標(biāo)

物業(yè)目標(biāo)

周期目標(biāo)

其他目標(biāo)

2、項(xiàng)目生命周期

3、四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)

開(kāi)業(yè)點(diǎn)

盈虧平衡點(diǎn)

收入峰值點(diǎn)

衰退點(diǎn)

4、周期任務(wù)

開(kāi)發(fā)期

培育期

成長(zhǎng)期

成熟期

衰退期

5、資產(chǎn)定價(jià)

6、投資回報(bào)率確定

7、投資回報(bào)曲線確定與運(yùn)營(yíng)任務(wù)

8、運(yùn)營(yíng)指標(biāo)體系建立

第二部分 | 指標(biāo)體系

1、收入指標(biāo)

（1）潛在租金收入

（2）租約虧損與租金折扣

（3）空置損失與出租率

（4）欠租損失與收繳率

（5）營(yíng)業(yè)收入與實(shí)際租金

（6）物業(yè)費(fèi)收入

（7）其他收入

（8）經(jīng)營(yíng)性凈收入

2、費(fèi)用指標(biāo)

（1）費(fèi)用預(yù)算

（2）費(fèi)效比

3、客流指標(biāo)

4、銷售指標(biāo)

（1）租售比

（2）盈虧平衡點(diǎn)

（3）銷售坪效

（4）銷售達(dá)成率

5、貢獻(xiàn)度指標(biāo)

（1）銷售貢獻(xiàn)度

（2）租金貢獻(xiàn)度

6、服務(wù)指標(biāo)

（1）租戶滿意度

（2）顧客滿意度

第三部分 | 運(yùn)營(yíng)體系

1、制定商管公司發(fā)展戰(zhàn)略（3-5年）

2、人力資源規(guī)劃

3、財(cái)務(wù)管理規(guī)劃

4、業(yè)務(wù)管理規(guī)劃

第四部分 | 經(jīng)營(yíng)分析

1、經(jīng)營(yíng)分析本質(zhì)

2、經(jīng)營(yíng)分析報(bào)告

（1）預(yù)算達(dá)成分析

（2）經(jīng)營(yíng)情況分析

（3）招商工作完成

（4）企劃活動(dòng)執(zhí)行

（5）團(tuán)隊(duì)建設(shè)工作

（6）重大突發(fā)事件

（7）總部協(xié)調(diào)事宜

（8）下月重點(diǎn)工作

3、年度招調(diào)計(jì)劃

（1）年度經(jīng)營(yíng)情況分析

（2）年度招商工作分析

（3）下年重點(diǎn)工作安排

（4）下年經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)預(yù)估

第三模塊 指標(biāo)管控與運(yùn)營(yíng)突圍

第一部分 | 指標(biāo)管控

1、數(shù)據(jù)參考

2、示例模型

3、成本科目

4、套表結(jié)論

5、輕重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)

6、輕資產(chǎn)全對(duì)比

7、輕資產(chǎn)相關(guān)的名詞詮釋

8、EBITDA

9、NOI

10、NPI

11、多口徑的不同用途

12、圖表模型

第二部分 | 運(yùn)營(yíng)突圍

1、前策階段

（1）人均面積

（2）市調(diào)摸底

（3）解構(gòu)租金

（4）顧客畫(huà)像

（5）謀定定位

（6）規(guī)劃產(chǎn)品

（7）經(jīng)濟(jì)測(cè)算

2、運(yùn)營(yíng)體系優(yōu)化

（1）各崗位到崗計(jì)劃

（2）運(yùn)營(yíng)面積與人員項(xiàng)

（3）人力成本與物業(yè)費(fèi)比重

3、籌開(kāi)階段

（1）企劃重點(diǎn)工作梳理

（2）運(yùn)營(yíng)重點(diǎn)工作梳理

（3）計(jì)劃管控

（4）項(xiàng)目總體指標(biāo)

（5）分業(yè)態(tài)指標(biāo)

（6）相關(guān)招商規(guī)定

（7）制定租訣

（8）租金指標(biāo)測(cè)算

（9）開(kāi)辦費(fèi)

（10）重點(diǎn)業(yè)態(tài)交付標(biāo)準(zhǔn)

（11）設(shè)計(jì)功能評(píng)審

（12）施工圖評(píng)審

4、精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管控

（1）招商[調(diào)]在先

（2）營(yíng)運(yùn)為主

（3）企劃造勢(shì)

（4）物業(yè)保障

第三部分 | 亮點(diǎn)經(jīng)營(yíng)

1、主題化發(fā)展趨勢(shì)

2、主題化經(jīng)典案例

3、非標(biāo)商業(yè)

4、關(guān)鍵要素

5、非與標(biāo)

6、非與標(biāo)發(fā)展認(rèn)知

7、商業(yè)本質(zhì)

第四部分 | 活動(dòng)營(yíng)銷

第四模塊 物業(yè)能耗與風(fēng)險(xiǎn)管控

第一部分 | 能耗管控

1、對(duì)能耗管控認(rèn)知

2、能耗分類

3、能耗管控步驟

4、能耗管控策略

（1）如何分析

（2）如何檢查

第二部分 | 風(fēng)險(xiǎn)管控

1、風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

2、風(fēng)險(xiǎn)分析和評(píng)估

3、商業(yè)物管主要風(fēng)險(xiǎn)類別

4、風(fēng)險(xiǎn)管控策略

（1）設(shè)施維護(hù)風(fēng)險(xiǎn)管控

（2）保險(xiǎn)采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)管控

（3）合同管理風(fēng)險(xiǎn)管控

（4）項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)管控

第三部分 | 機(jī)電優(yōu)化

1、屋面機(jī)電優(yōu)化策略

2、餐飲機(jī)電優(yōu)化策略

3、衛(wèi)生間機(jī)電優(yōu)化策略

4、其他機(jī)電優(yōu)化策略

第四部分 | 配合機(jī)制

1、前期介入配合機(jī)制

2、項(xiàng)目籌開(kāi)配合機(jī)制

3、項(xiàng)目交接配合機(jī)制

4、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期配合機(jī)制

特供：學(xué)員項(xiàng)目互動(dòng)研討會(huì)（4月13日晚上）

參加學(xué)員可自帶項(xiàng)目，并準(zhǔn)備項(xiàng)目介紹PPT（5分鐘內(nèi)）或項(xiàng)目介紹資料，請(qǐng)自我介紹項(xiàng)目（5分鐘內(nèi)），并提出相關(guān)運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題或困惑。屆時(shí)，我們將邀請(qǐng)授課老師們和所有學(xué)員對(duì)您的項(xiàng)目進(jìn)行研討，就項(xiàng)目存在的困局問(wèn)診把脈，并出謀劃策，提供可行并具有可執(zhí)行性的建設(shè)性意見(jiàn)。

專家老師

朱老師：朱老師是GMD國(guó)際設(shè)計(jì)聯(lián)合創(chuàng)始人，曾任職于加拿大ZPA/ROGGEO建筑師事務(wù)所與中國(guó)建筑科學(xué)研究院。專注于商業(yè)建筑與商業(yè)空間設(shè)計(jì)20年，先后擔(dān)任規(guī)劃設(shè)計(jì)的項(xiàng)目主要包括北京王府井東方廣場(chǎng)購(gòu)物中心、石家莊勒泰廣場(chǎng)、福建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、浙江銀泰城購(gòu)物中心、唐山勒泰遠(yuǎn)洋城、中糧集團(tuán)西安大悅城、北京方莊時(shí)代LIFE生活MALL、北京五棵松西點(diǎn)生活MALL、安徽合肥加僑廣場(chǎng)購(gòu)物中心、安徽淮南金地環(huán)球港購(gòu)物中心等，也是商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中最先提出并實(shí)踐最后一公里社區(qū)MALL的商業(yè)空間設(shè)計(jì)理論的創(chuàng)新者，提出“文化/藝術(shù)作為商業(yè)引擎帶動(dòng)商業(yè)設(shè)計(jì)理論”等，成功打造西安大悅城勿空主題美食街區(qū)，并成功打造多個(gè)海外商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)作品，參加歐洲維也納青年建筑師論壇并提出“設(shè)計(jì)創(chuàng)造價(jià)值”理論，受北京市政府邀請(qǐng)打造中國(guó)首個(gè)“新社區(qū)，新生活“中心，聘為北京市昌平區(qū)城市更新社會(huì)設(shè)計(jì)大賽專家評(píng)委。

王老師：從事商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的招商運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)管理與零售經(jīng)營(yíng)管理工作20余年。目前屬于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、定位招商、運(yùn)營(yíng)管理與資產(chǎn)管理的一線操盤(pán)手。現(xiàn)任某商業(yè)地產(chǎn)投資有限公司總經(jīng)理，主要從事商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目專業(yè)招商執(zhí)行管控與資產(chǎn)管理，擁有在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中各代表時(shí)期內(nèi)代表性企業(yè)和購(gòu)物中心、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)街、非標(biāo)商業(yè)、文旅商業(yè)等項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，具備系統(tǒng)全面的二、三、四線城市商業(yè)地產(chǎn)操作的整盤(pán)定位與招商以及資產(chǎn)管理的操作經(jīng)驗(yàn)，特別是在項(xiàng)目招商前期的市場(chǎng)調(diào)研、精準(zhǔn)定位、動(dòng)線研判、品牌落位、鋪位劃分、招商調(diào)改以及資產(chǎn)管理等方面有自己獨(dú)特的經(jīng)驗(yàn)和見(jiàn)解。曾負(fù)責(zé)中南城購(gòu)物中心鴻儒國(guó)際文化廣場(chǎng)等數(shù)十個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃定位、租售運(yùn)作、招商運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)管理等具體操盤(pán)工作。

丁老師：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與企劃一線資深實(shí)戰(zhàn)操盤(pán)手。20年來(lái)，一直供職于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)名企。曾任職于寶龍集團(tuán)、恒大地產(chǎn)、錦藝集團(tuán)、瀚海大觀地產(chǎn)、華景川集團(tuán)等全國(guó)知名的商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)公司的商業(yè)高管，擔(dān)任企劃總監(jiān)、副總、總經(jīng)理等職務(wù)，參與或牽頭操盤(pán)多個(gè)10萬(wàn)㎡以上體量的項(xiàng)目。操作項(xiàng)目類型主要包括商業(yè)綜合體、商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)等。親自操盤(pán)的案例主要有鄭州寶龍城市廣場(chǎng)、鄭州中原錦藝城購(gòu)物中心、恒大地產(chǎn)河南分公司系列樓盤(pán)、鄭州瀚海?北金、鄭州瀚海?大觀國(guó)貿(mào)、鄭州瀚海?璞麗中心、鄭州瀚海?海尚、自貢川南皮革城、杭州蝸牛廣場(chǎng)、杭州云翠天和城等。其職業(yè)操守和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)深受學(xué)員們的推崇和受益。

王老師：某綜合開(kāi)發(fā)地產(chǎn)所屬物管公司負(fù)責(zé)人。先后在蘇州錦華苑建設(shè)發(fā)展管理有限公司、蘇州工業(yè)園區(qū)萬(wàn)楊物業(yè)管理有限公司、蘇州工業(yè)園區(qū)新工產(chǎn)業(yè)管理服務(wù)有限公司、蘇州工業(yè)園區(qū)建屋發(fā)展集團(tuán)有限公司所屬公司、寧波雅戈?duì)柤瘓F(tuán)所屬寧波建國(guó)物業(yè)管理有限公司蘇州分公司、招商局物業(yè)管理有限公司蘇州分公司、蘇州和喬物業(yè)服務(wù)有限公司張家港分公司、香港新鴻基地產(chǎn)附屬上海啟勝物業(yè)管理服務(wù)有限公司蘇州分公司等擔(dān)任所屬公司物管要職。王老師已通過(guò)美國(guó)國(guó)際設(shè)施管理協(xié)會(huì)頒發(fā)的國(guó)際注冊(cè)設(shè)施管理師、美國(guó)房地產(chǎn)管理協(xié)會(huì)頒發(fā)的國(guó)際注冊(cè)資產(chǎn)管理師、全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位、蘇州市住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理（一級(jí)）、上海企劃咨詢公司 ISO9000 內(nèi)部質(zhì)量審核員等資格認(rèn)證。

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