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課程背景

隨著《民法典》的普及，特別是自媒體的影響，業(yè)主對物業(yè)不滿聲音及維權(quán)行為越來越多。部分中小物企對《民法典》掌握不透，甚至違法而不自知，對業(yè)主提出的問題和質(zhì)疑，無力依法回應(yīng)，致使雙方矛盾加重，陷入收費(fèi)難-品質(zhì)降低-滿意度下降-欠費(fèi)愈多-利潤不保-風(fēng)險(xiǎn)增大-換物業(yè)的惡性循環(huán)。

實(shí)踐中為物業(yè)人培訓(xùn)《民法典》的課程數(shù)不勝數(shù)，講師多為專業(yè)律師及理論研究者，所講內(nèi)容和現(xiàn)場實(shí)踐距離較大。為解決物業(yè)人實(shí)際工作中遇到的困惑，現(xiàn)邀請25年物業(yè)經(jīng)驗(yàn)的實(shí)戰(zhàn)型專家，結(jié)合物業(yè)現(xiàn)場難點(diǎn)及痛點(diǎn)，以條文解析為基礎(chǔ)，實(shí)踐判例為抓手、實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)為重點(diǎn)，梳理物業(yè)各方的法定權(quán)責(zé)及實(shí)操要點(diǎn)，厘清具體疑難雜癥的處理關(guān)鍵點(diǎn)。特此舉辦“物業(yè)《民法典》在物業(yè)現(xiàn)場實(shí)操運(yùn)用及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避》”課程：

課前討論：業(yè)主左手《民法典》、右手物業(yè)違約證據(jù)及抖音，沖到辦公室找你理論！不僅不繳物業(yè)費(fèi)，指責(zé)物業(yè)對消防通道堵塞等處理不徹底，索要公共收益。且提出將啟動業(yè)主大會程序，更換貴司！閣下將如何應(yīng)對！

1、等死：讓干就干、不讓干就撤場；

2、找死：早晚要撤、多收錢不花錢、往死里整；

3、求生：依約改善、依法履約........依法--您得先懂法吧！

課程大綱

第一部分 《民法典》對物業(yè)行業(yè)發(fā)展的重大意義及四大變化：

一、倒逼物業(yè)企業(yè)改善和進(jìn)步：

1、大局如此，被倒逼的最終是哪類物業(yè)企業(yè)？超大型？小微型？

2、被倒逼的物企的最壞結(jié)局是什么樣的？赴死還是向生？

案例1：服務(wù)未達(dá)約定，法院判被告業(yè)主按照九折繳納物業(yè)費(fèi)及討論。

問題討論1：物業(yè)起訴業(yè)主前、物業(yè)人該干點(diǎn)啥、心里沒點(diǎn)數(shù)？

問題討論2：物業(yè)費(fèi)九折的判決，物業(yè)的心疼不腦燒不？

案例2：不懂《民法典》表決要點(diǎn)，開發(fā)商的物業(yè)被掃地出“區(qū)”。開發(fā)商爸爸會殺物業(yè)中高管祭天不？

二、對物業(yè)行業(yè)重大意義或影響的現(xiàn)實(shí)分析

三、《民法典》在物業(yè)方面的四大變化：對物業(yè)是福還是禍？

1、增業(yè)主共決事項(xiàng)、改業(yè)主共決規(guī)則：設(shè)門檻一步變兩步，物業(yè)人如何應(yīng)對？

2、明確公共收益合理管理成本扣除：如何利用規(guī)則、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)、增加收益？

第二部分 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)

一、業(yè)主專有權(quán)實(shí)踐中表現(xiàn)形式及物業(yè)人如何判別？

二、業(yè)主行使專有權(quán)比對承擔(dān)的義務(wù)

三、業(yè)主共有權(quán)實(shí)踐表現(xiàn)形式---你清楚自己地理上的責(zé)任范圍嗎？

四、業(yè)主行使權(quán)對應(yīng)義務(wù)及限制：物業(yè)人懂業(yè)主該干啥不該干啥嗎？

五、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)--行權(quán)、履責(zé)的一致性

案例3：業(yè)主私改衛(wèi)生間被判恢復(fù)，物業(yè)該怎么辦？

案例4：業(yè)主封陽臺被判回復(fù)和物業(yè)的合同履行關(guān)系

六、百試百靈：基于所有權(quán)為出發(fā)點(diǎn)，分析物業(yè)相關(guān)的問題和糾紛；

案例5：從所有權(quán)度分析：業(yè)主住一樓不用電梯，需交電梯養(yǎng)護(hù)費(fèi)嗎?

七、小區(qū)車位糾紛處理依據(jù)

案例6：地面規(guī)劃車位權(quán)屬判定

八、業(yè)主公共決定事項(xiàng)---兩規(guī)、兩人、兩改、兩筆錢

九、業(yè)主共決程序?qū)Ρ确治?-《物權(quán)法》和《民法典》的區(qū)別

十、業(yè)主面積和人數(shù)---物業(yè)人你會算嗎？

案例7：上海某小區(qū)業(yè)主參與表決數(shù)字如何計(jì)算及議事規(guī)則設(shè)計(jì)

十一、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)--住改商及公改營對比分析

住改商：物業(yè)人成風(fēng)箱中的老鼠--為啥受傷的總是你？

住改商：靈魂五問！

案例8：物業(yè)組織80%業(yè)主同意、是否可以將噴水池改造成活動場地？

案例9：業(yè)主以物業(yè)制止住改商不力為由拒交物業(yè)費(fèi)，法院怎么判？

十二、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)--撤銷權(quán)

1、面對利益受損，物業(yè)人可否以第三人身份行使撤銷權(quán)？

2、面對利益受損，物業(yè)人如何通過其他業(yè)主行使撤銷權(quán)維護(hù)權(quán)益？

案例10：業(yè)主騎共享單車進(jìn)小區(qū)被物業(yè)制止成被告，法院怎么判？

案例11：小區(qū)業(yè)主請求法院撤銷業(yè)委會換物業(yè)決定，法院會怎么判。

討論問題1：業(yè)委會敗訴的原因是什么？（物業(yè)人該干點(diǎn)啥？）

討論問題2：如果你是項(xiàng)目物業(yè)經(jīng)理，下步你如何保盤？

十三、業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)-維修資金：如何通過動用維修資金維護(hù)物業(yè)權(quán)益？

1、動用成功---有人歡喜有人惱；

2、消防癱瘓，公維金動用難，物業(yè)怎么辦（怎么避責(zé)）？

案例12：業(yè)主家火災(zāi)，消防栓無水損失大，法院為啥判物業(yè)不擔(dān)責(zé)；

十四、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)--公共收益

1、常見利用共有部分產(chǎn)生的收入有哪些？

2、合理成本的認(rèn)定方法及公共收益分配使用方法有哪些？

3、面對維修資金動用難，物業(yè)人是否可用公共收益組織大中修？

案例13：物業(yè)聲稱公共收益虧損，法院怎么判？合理成本如何界定？

十五、業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)--任意解除權(quán)！就問物業(yè)人驚喜不？

1、無需物業(yè)人過錯(cuò)，程序合法即可；

2、物業(yè)人如何制衡業(yè)主任意解除權(quán)？

十六、業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)：平等合同關(guān)系；共同管理權(quán)委托付費(fèi)；

十七、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)：業(yè)主義務(wù)及責(zé)任

1、物業(yè)人要善于宣傳--輿論宣傳陣地我們不占領(lǐng)，對手就會占領(lǐng)；

2、業(yè)主也要依法而為--家是你的、并不是你想干啥就干啥！郁悶不？

案例14：樓頂漏水維修，中間層不攤錢，法院怎么判？

3、物業(yè)人如何引導(dǎo)相鄰糾紛處理、擺脫兩邊不討好的困境？

第三部分 業(yè)主相鄰關(guān)系及處理要點(diǎn)

案例19：業(yè)主以鄰居違建影響采光物業(yè)部處理拒交費(fèi)，法院怎么判？

第四部分 共有及物業(yè)相關(guān)事務(wù)處理

業(yè)主共有權(quán)共同共有還是按份共有？共有物業(yè)費(fèi)用分?jǐn)側(cè)绾翁幚恚?/p>

案例20：夫妻離婚后共有房產(chǎn)人拒交物業(yè)費(fèi)，法院怎么判？

第五部分 物業(yè)服務(wù)合同

一、物業(yè)服務(wù)合同違約責(zé)任：

案例21：業(yè)主反訴物業(yè)履約有瑕疵屬實(shí)，法院怎么判交物業(yè)費(fèi)？

二、物業(yè)服務(wù)合同--合同義務(wù)：弄清自己須干啥？

三、物業(yè)服務(wù)合同--內(nèi)容和形式

四、物業(yè)人管住嘴--公開的有利于業(yè)主的承諾，為合同組成部分；

五、物業(yè)服務(wù)合同--效力

1、屬于集體契約，效力及于所有成員；

2、任何成員不得以未簽訂合同主張物業(yè)服務(wù)合同對其不具有約束力；

案例22：業(yè)主以未和物業(yè)簽合同為由拒交物業(yè)費(fèi)，法院怎么判？

六、物業(yè)服務(wù)合同--前期物業(yè)服務(wù)合同法定終止條件

七、物業(yè)服務(wù)合同--轉(zhuǎn)委托：如何合法轉(zhuǎn)委托及全部轉(zhuǎn)包的法律后果

案例23：物業(yè)合同轉(zhuǎn)包被法院判決無效

八、物業(yè)服務(wù)合同--物業(yè)服務(wù)人義務(wù)

1、物業(yè)人弄清自己該干啥？該咋干？

2、《物權(quán)法》和《民法典》規(guī)定的變化分析

3、物業(yè)人如何把責(zé)任變成防火墻？

案例24：物業(yè)公司裝修管理不到位，非業(yè)主受害被判擔(dān)責(zé)；

4、物業(yè)服務(wù)合同--物業(yè)服務(wù)人義務(wù)：干了、還要善于證明你干了

一、物業(yè)服務(wù)合同--物業(yè)人信息公開義務(wù)

二、物業(yè)服務(wù)合同--業(yè)主付費(fèi)義務(wù)

物業(yè)欠費(fèi)心理：因?yàn)橛袉栴}，所以不繳物業(yè)費(fèi)；因?yàn)椴幌肜U物業(yè)費(fèi)，所以有問題；

三、物業(yè)服務(wù)合同--業(yè)主告知、協(xié)助義務(wù)

四、物業(yè)服務(wù)合同續(xù)訂及交接；合同屆滿及終止分析；

案例25：物業(yè)公司被撤場，物業(yè)起訴，法院怎么判？

第六部分 侵權(quán)責(zé)任及應(yīng)對策略

一、物業(yè)組織社區(qū)文化活動---自甘風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施

案例26：物業(yè)組織社區(qū)文化活動業(yè)主受傷起訴物業(yè)、法院怎么判？

二、侵權(quán)責(zé)任及應(yīng)對策略---職務(wù)侵害應(yīng)對措施

三、侵權(quán)責(zé)任及應(yīng)對策略---脫落墜落致害風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施

案例27：業(yè)主停車被落水管砸損起訴物業(yè)，法院怎么判？

四、侵權(quán)責(zé)任及應(yīng)對策略---高空拋物風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對措施

案例28：業(yè)主被高空拋物砸傷起訴物業(yè)及樓上業(yè)主，法院怎么判？

五、侵權(quán)責(zé)任及應(yīng)對策略---樹木維護(hù)風(fēng)險(xiǎn)及措施

案例29：業(yè)主車輛被小區(qū)樹木砸損起訴物業(yè)，法院怎么判？

六、侵權(quán)責(zé)任及應(yīng)對策略---公共施工風(fēng)險(xiǎn)及措施

案例30：物業(yè)開槽致業(yè)主摔傷訴物業(yè)賠償，法院怎么判？

學(xué)員工作難題及關(guān)注問題的現(xiàn)場研討、解析；

程老師

講師簡介：程延召老師

物業(yè)行業(yè)實(shí)戰(zhàn)型專家，物業(yè)行業(yè)資深咨詢培訓(xùn)講師

國務(wù)院住建部及人保部全國統(tǒng)考物業(yè)管理師、中國物業(yè)管理協(xié)會物業(yè)管理師

曾任“世界500強(qiáng)”設(shè)施管理企業(yè)法國索迪斯、兩家“國際五大行”（高力

國際、世邦魏理仕）及碧桂園服務(wù)中高層管理職位；后曾任三家中等規(guī)模民營物企總經(jīng)理職位；

為超百家物企及開發(fā)商提供過物業(yè)培訓(xùn)咨詢服務(wù)；

實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)及風(fēng)格：

27年物業(yè)行業(yè)管理及咨詢培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)， 軍人出身基層做起，實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)豐富且理論水平高，對物業(yè)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢認(rèn)識清晰。曾成功將兩家年虧損數(shù)百萬的物企扭轉(zhuǎn)為年盈利近千萬元；

熟練掌握物業(yè)法規(guī)政策及物業(yè)行業(yè)痛點(diǎn)癥結(jié)。擅長抓本質(zhì)辨矛盾、明思路處理行業(yè)疑難雜癥；

通曉各類地區(qū)各類物企、各業(yè)態(tài)物業(yè)運(yùn)營管理特點(diǎn)和難點(diǎn)；從業(yè)地區(qū)跨度廣、深、滬一線城市、省會城市、地級市及縣城；曾管理項(xiàng)目包括住宅（含豪宅別墅、普通住宅）、中高端商寫（含超高層、購物中心及商業(yè)綜合體）、產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）園、專業(yè)市場、公建物業(yè)等；企業(yè)類型含民企、國企、外資、地產(chǎn)旗下物企及市場化物企等；

曾為超百家物業(yè)及開發(fā)商客戶提供物業(yè)頂層設(shè)計(jì)及發(fā)展規(guī)劃、運(yùn)營管理體系打造、中高層管理類及專業(yè)類培訓(xùn)、咨詢及顧問等服務(wù)。指導(dǎo)其實(shí)現(xiàn)運(yùn)營水平提升及效益增長；

幽默風(fēng)趣、理論結(jié)合實(shí)際，善于跳出物業(yè)看物業(yè)剖析疑難雜癥把脈會診，找病根抓痛點(diǎn)擊要害重效果，精準(zhǔn)發(fā)掘把控客戶實(shí)際需求，給出切實(shí)可行的處理思路和方法。

擅長內(nèi)容：物業(yè)全流程培訓(xùn)、咨詢顧問；物業(yè)疑難雜癥處置；物業(yè)體系搭建及升級重塑等

主講課程（也可根據(jù)客戶實(shí)際情況及需求，開發(fā)針對性課程）：

《物業(yè)企業(yè)戰(zhàn)略設(shè)計(jì)及發(fā)展規(guī)劃》 《物企管理體系搭建及診斷重塑》

《新形勢下--物業(yè)費(fèi)催收及疑難雜癥實(shí)戰(zhàn)解析》 《天下無訴--業(yè)主投訴處理與管理》

《物業(yè)保盤策略及業(yè)委會對接之道》 《物業(yè)經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)防控》

《以案釋法--（民法典）在物業(yè)行業(yè)的實(shí)踐運(yùn)用》 《業(yè)主忠誠度培育》

《以案說事--物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營困局及痛點(diǎn)實(shí)戰(zhàn)攻略》 《自媒體時(shí)代物企負(fù)面輿情管理》

《Ai時(shí)代--新型物業(yè)品質(zhì)體系構(gòu)建及標(biāo)桿打造》 《業(yè)主公共收益合規(guī)運(yùn)營及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避》

《商寫物業(yè)運(yùn)營管理難點(diǎn)及標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)解析》 《國有資產(chǎn)管理及物業(yè)發(fā)展規(guī)劃》

《工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展前景》 《基于實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的溝通能力實(shí)戰(zhàn)訓(xùn)練》

《物業(yè)人壓力及情緒管理》 《公建物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營難點(diǎn)實(shí)戰(zhàn)解析》

《產(chǎn)業(yè)園物業(yè)運(yùn)營難點(diǎn)解析》 《新時(shí)代物業(yè)人職業(yè)化打造》

《商寫物業(yè)節(jié)能降耗、消防及二裝管理 》 《增值服務(wù)體系設(shè)計(jì)及實(shí)戰(zhàn)方法》

合作過物業(yè)培訓(xùn)、咨詢顧問業(yè)務(wù)的部分客戶：

廣東碧桂園、 華潤南寧置地、 香港瑞安集團(tuán)、 廣東利通置業(yè)、 廣東龍光地產(chǎn)、 廣東達(dá)智地產(chǎn)

深圳金眾物業(yè)、 廣州遠(yuǎn)洋物業(yè)、 廣東天乙集團(tuán)、 廣州領(lǐng)峰置業(yè)、 中國二重集團(tuán)、廣西長融置業(yè)廣西交投地產(chǎn)、 廣西榮和集團(tuán)、 廣西唐璽投資、 廣西凱旋一號、 北京順開物業(yè)、河北匯博物業(yè)遼寧筑景物業(yè)、 安徽皖新物業(yè) 河南普羅物業(yè)、 河南正弘物業(yè)、 河南聯(lián)航集團(tuán)、河南國資集團(tuán)

河南藝城物業(yè)、 南樂城投物業(yè)、 內(nèi)蒙博誠物業(yè)、 內(nèi)蒙蒙西物業(yè)、 湖北興華物業(yè)、武漢嘉信物業(yè)

陜西皇嘉物業(yè)、 西安安居物業(yè)、 濟(jì)南歷下控股、 綿竹金申物業(yè)、 江西新力服務(wù)、江西雅園物業(yè)

江西順景物業(yè)、 河南德鴻物業(yè)、 河南順暢物業(yè)、 重慶渝凰物業(yè)、 湖南慈利物協(xié)、 桂泰耕源投資深圳物業(yè)人學(xué)會、漯河中央花園業(yè)委會、 信陽天璽華府物管會 ......

曾合作過的物業(yè)咨詢培訓(xùn)機(jī)構(gòu)：

深圳合創(chuàng)智慧咨詢機(jī)構(gòu)、高力國際可持續(xù)培訓(xùn)部、 北京中企海納教育咨詢、 深圳康達(dá)信咨詢

西安聚道物業(yè)研究院、 深圳金麗物業(yè)評估咨詢、 成都世紀(jì)鑫源企業(yè)咨詢、 鄭州仕邦物業(yè)咨詢

石家莊啟舟教育科技、 鄭州賦聚管理咨詢、 江西時(shí)代光華企業(yè)咨詢；

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