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課程背景

城市更新比一般的房地產(chǎn)開發(fā)更為復(fù)雜，涉及到更多的利益群體，也存在諸多不確定的成本因素，既有算出來(lái)的成本，也有談出來(lái)的成本。如何達(dá)到城市更新項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)各專業(yè)環(huán)節(jié)最優(yōu)解法，如何做到最精確的項(xiàng)目?jī)r(jià)值測(cè)算，如何平衡各方利益訴求，將各專業(yè)環(huán)節(jié)的核心能力開發(fā)到極致，都是城市更新項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)必須掌握和熟練運(yùn)用的重要核心內(nèi)容。

課程價(jià)值

熟悉城市更新全流程及模式

厘清城市更新的背后邏輯

分析在本模塊中各項(xiàng)工作具體操作落地的實(shí)操方案與經(jīng)驗(yàn)

多元組合完全對(duì)應(yīng)需求，解析城更背后的秘密

學(xué)員對(duì)象

房地產(chǎn)企業(yè)更新板塊從業(yè)者、城市更新集團(tuán)董事長(zhǎng)、項(xiàng)目總、項(xiàng)目經(jīng)理、主管，改建部門總監(jiān)、主管，拆賠負(fù)責(zé)人、主管、員工、城市更新咨詢服務(wù)公司。

培訓(xùn)方式

授課+問(wèn)答互動(dòng)+演練

課程大綱

一 從項(xiàng)目實(shí)操角度解讀城市更新（課時(shí)3個(gè)小時(shí)）

1 前言

2 城市更新定義和內(nèi)涵

3 城市更新特點(diǎn)

4 城市更新類型和典型案例

5 洗地、整合、做大蛋糕、降本、分蛋糕及平衡

6 如何參與并推動(dòng)城市更新

二、重慶城市更新政策解讀（2個(gè)小時(shí)）

1、《重慶城市更新管理辦法》

2、城市更新專項(xiàng)規(guī)劃、城市更新技術(shù)導(dǎo)則解讀

3、N配套政策的解讀

三、城市更新土地出讓模式（課時(shí)1個(gè)小時(shí)）

1、前言

1.1凈地毛地、經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地招拍掛等基本知識(shí)

1.2城市更新領(lǐng)域土地出讓模式的特殊性，必須一二級(jí)聯(lián)動(dòng)

2、各區(qū)域城市更新土地出讓（華南、西南、華東、西北等等）

3、各地城市更新土地出讓模式（土地的整合和出讓）

4各地具體一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的方式

4.1協(xié)議搬遷凈地劃撥或直接協(xié)議出讓（福州、深圳、深圳、佛山等等）

4.2原土地權(quán)利人自改（天津、北京、成都、廣州、深圳等等）

4.3原土地權(quán)利人的合作協(xié)議出讓獲得（廣州、成都、上海、北京、深圳等）

4.4帶條件或方案招拍掛（廣州、重慶、徐州、上海等等）

4.5地隨房走（成都、北京等）

4.6存量用地房屋轉(zhuǎn)型升級(jí)（重慶、徐州、北京等等）

4.7零散地土地劃撥或協(xié)議出讓（重慶、徐州、北京、南京等）

4.8土地使用權(quán)作價(jià)入股（北京、大連、成都等）土地房屋作價(jià)入股使不具備改造能力的原權(quán)利人也可以分享開發(fā)紅利，獲取相對(duì)高額的回報(bào)與投資人共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，激發(fā)原權(quán)利人積極性

5、如何實(shí)現(xiàn)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)（東莞毛地掛牌凈地出讓）

6、總結(jié)

四、城市更新報(bào)批報(bào)建技巧（課時(shí)2個(gè)小時(shí)）

1 前言

2 外在因素

3 內(nèi)在因素

4 初級(jí)技巧

5 中級(jí)技巧

6 高級(jí)技巧

7 絕招

8 忌諱

五、城市更新提容改變規(guī)劃技巧（課時(shí)1.5-2個(gè)小時(shí)）

9 容積率越高越好？

10 容積率與控制性詳細(xì)規(guī)劃的關(guān)系

11 提高容積率的職權(quán)

12 提高容積率的主要論證方向

13 提高容積率的低級(jí)技巧

14 提高容積率的中級(jí)技巧

15 提高容積率的高級(jí)技巧

16 忌諱

六、如何與第三方技術(shù)公司打交道

1、第三方技術(shù)公司概況

2、第三方技術(shù)公司的作用

3、第三方技術(shù)公司分類

4、第三方技術(shù)公司的優(yōu)劣勢(shì)分析

5、開發(fā)商的優(yōu)劣勢(shì)分析

6、與第三方技術(shù)公司合作忌諱

7、與第三方技術(shù)公司合作的要點(diǎn)

8、如何選擇第三方技術(shù)公司

9、如何避免被迫與強(qiáng)勢(shì)第三方技術(shù)公司合作

10、總結(jié)

七、城市更新中如何與地方政府打交道（課時(shí)2個(gè)小時(shí)）

1 政府職權(quán)和內(nèi)部決策設(shè)置的邏輯

2 政府關(guān)系事務(wù)哪個(gè)層級(jí)最關(guān)鍵？

3 與政府打交道的關(guān)鍵

4 地方政府扮演的角色

5 地方的訴求和憂慮

6 為什么要取得地方政府的信任

7 無(wú)法取得地方政府的信任會(huì)導(dǎo)致什么后果

8 如何提高地方政府的信任

9 總結(jié)

八、城市更新中如何借勢(shì)（課時(shí)2個(gè)小時(shí)）

10 城市更新的本質(zhì)和內(nèi)涵

11 借勢(shì)的概念

12 城市更新中的“勢(shì)”

3.1地方政府

3.2其他開發(fā)商

3.3行業(yè)協(xié)會(huì)

3.4合作方

3.5其他利害關(guān)系人

3.6其他關(guān)聯(lián)方

3.7媒體

3.8人大代表、政協(xié)委員

3.9其他方

13 “拉大旗作虎皮”

14 借“勢(shì)”的原則

15 借“勢(shì)”的時(shí)機(jī)

16 忌諱

九、城市更新項(xiàng)目總該如何開展工作（課時(shí)2-2.5個(gè)小時(shí)）

1 更新項(xiàng)目具備哪些素質(zhì)

2 項(xiàng)目總主要工作內(nèi)容

3 具體如何開展工作

4 總結(jié)

5 忌諱

十、城市更新項(xiàng)目成本構(gòu)成（課時(shí)2個(gè)小時(shí)）

1、土地使用權(quán)出讓金

2、前期溝通協(xié)調(diào)費(fèi)

3、拆遷總成本

4、更新技術(shù)費(fèi)

5、報(bào)建費(fèi)

6、管理費(fèi)

7、財(cái)務(wù)稅費(fèi)

8、銷售費(fèi)用

9、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

10、大灣區(qū)主要城市城市更新項(xiàng)目更新成本

十一、土地房地產(chǎn)政策趨勢(shì)及轉(zhuǎn)型突圍策略

1、土地房地產(chǎn)政策（2016-2021年）分析

2、房企當(dāng)前及今后困境

3、救市政策分析

4、轉(zhuǎn)型策略

5、總結(jié)

陳老師

講師簡(jiǎn)介：

陳海登老師

城市更新專家

城市更新項(xiàng)目總

地方政府更新顧問(wèn)

全國(guó)工商聯(lián)、房地產(chǎn)商會(huì)更新分會(huì)專家

陳老師地方政府、開發(fā)商及村集體更新顧問(wèn)、全國(guó)工商聯(lián)、房地產(chǎn)商會(huì)更新分會(huì)專家、廣東省三舊改造協(xié)會(huì)專家、廣東省房協(xié) 專家、深圳國(guó)資委集資管理局講師； 公眾號(hào)“我眼中的城市更新” 及實(shí)體正規(guī)出版《城市更新實(shí)操冊(cè)》 作者。

15年規(guī)劃國(guó)土部門多個(gè)科室和多個(gè)房地產(chǎn)公司等多個(gè)城市更新項(xiàng)目的實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，歷任開發(fā)經(jīng)理、城市更新項(xiàng)目總、地方更新顧問(wèn)等職務(wù)。掌握政府部門辦事流程，精通審批技巧；了解規(guī)劃國(guó)土房產(chǎn)更新政策及技術(shù)規(guī)范；熟悉更新拆遷工作和集資處理等實(shí)操業(yè)務(wù)，可以為更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化提供一系列的解決方案顧問(wèn)咨詢和培訓(xùn)服務(wù)。 目前擔(dān)任多個(gè)城市不同開發(fā)商和地方政府的更新顧問(wèn)。對(duì)城市更新本質(zhì)內(nèi)涵有較高的認(rèn)知，可以協(xié)助地方政府制定更新政策。

先后應(yīng)邀參加公開培訓(xùn)不少于 100場(chǎng)次，現(xiàn)有城市 更新課程 56 個(gè)（詳見(jiàn)附件）。初步形成了面向發(fā)商的更新項(xiàng)目總應(yīng) 知應(yīng)會(huì)系列(曾為保利、中建八局、金茂、金地、奧園、美的、勤 誠(chéng)達(dá)等開發(fā)商內(nèi)訓(xùn)） ；面向地方政府的城市更新政策系列（四川成 都、云南昆明、湖北咸寧等地方政府講解城市更新政策、運(yùn)作邏輯 及實(shí)施路徑） 、面向村集體及個(gè)人高校大學(xué)生初學(xué)者系列（多次受 邀到廣州大學(xué)、華南農(nóng)業(yè)大學(xué)、廣東工業(yè)大學(xué)、華南理工大學(xué)、復(fù) 旦大學(xué) MBA 總裁班、哈工大MBA等高校講座） 。

據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至 2021 年 10月底已培訓(xùn)了近四千余人次， 涉及法律稅務(wù)、房地產(chǎn)評(píng)估、金融機(jī)構(gòu)、地方政府主管部門及開發(fā) 商中高層； 與業(yè)內(nèi)知名自媒體明源地產(chǎn)研究院、濤哥雜談、牧詩(shī)地 產(chǎn) 圈等線上直播“ 掘金 內(nèi)地城市更新市場(chǎng) ”“ 房地產(chǎn)職業(yè)規(guī) 劃”“房企掘金城市更新實(shí)施路徑操作模式”。

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