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【課程背景】

在房地產行業(yè)發(fā)展范式發(fā)生根本性轉變的當下，聚焦高質量內涵式增長成為業(yè)界領軍企業(yè)的必然選擇。2024 年天津頒布的《住宅多樣性空間增值利用規(guī)劃管理指導意見》明確首層全架空車庫不計入容積率，并鼓勵設置健身房、兒童活動室等公共空間，這一政策與杭州 “計容新規(guī)” 聯(lián)動，為全國第五代住宅政策創(chuàng)新提供了重要參考樣本。

第五代住宅以全首層架空為核心創(chuàng)新點，不僅能節(jié)省地下車庫開挖成本（單個車位成本約10 萬元），通過架空層公建功能 “變相” 增加可售面積，更能實現(xiàn)產品品質與居住體驗的全面升級。為幫助房地產企業(yè)精準把握發(fā)展趨勢，解碼全首層架空模式的底層邏輯與實戰(zhàn)方法論，2026年4月17-18日，再度組織走進天津，聚焦第五代住宅及全首層架空創(chuàng)新模式，通過實地考察與深度研討，助力企業(yè)在新周期中構建核心競爭力。

通過4-6個典型案例的‌建筑美學實地鑒賞、景觀設計解析、服務體系體驗、專業(yè)講解互動、細節(jié)工藝觀摩‌等多維視角，解碼穿越行業(yè)周期的‌發(fā)展密鑰‌，共筑可持續(xù)增長新范式。

【活動收益】

政策紅利深度解碼：吃透“不計容” 背后的增量空間

· 解讀天津架空層政策細則，明確“不計容” 認定標準、公建配套設置要求，規(guī)避規(guī)劃審批風險；

· 學習如何借助政策優(yōu)勢，將架空層轉化為“隱性可售面積” 或增值服務空間，最大化項目收益。

成本優(yōu)化實戰(zhàn)落地：砍掉20%+ 地庫開挖成本

·測算傳統(tǒng)地庫與架空層停車的成本差異：單個車位成本約10 萬元，地庫開挖成本占項目總投資 20% 以上，架空層可直接減少開挖工程量，降低樁基、土方、通風照明等多項支出；

· 借鑒標桿項目成本控制經驗：如何通過架空層結構優(yōu)化、功能復合設計，平衡建造成本與使用效益。

產品溢價與銷售賦能：打造市場差異化競爭力

· 學習架空層如何提升產品力：通過立體園林、風雨連廊、全齡社交空間等設計，讓項目房價高于周邊20% 仍受追捧；

· 掌握架空層“可視化營銷” 技巧：如何將架空層的生態(tài)、社交、商業(yè)價值轉化為銷售賣點，加速去化回籠資金。

商業(yè)價值激活：讓架空層成為“盈利引擎”

· 解鎖架空層多元運營模式：釋放30%+ 可租賃面積，打造場景化消費空間（咖啡廳、藝術展廊、快閃店等）；

· 學習“地庫 + 架空層 + 地面商業(yè)” 的動線聯(lián)動設計，實現(xiàn)全域空間的客流共享與價值最大化。

‌行業(yè)交流與資源對接‌

活動將參與與房企高管、行業(yè)專家共話“好房子”建設經驗，房地產發(fā)展新模式，促進產業(yè)鏈資源整合。

‌實戰(zhàn)導向的成果輸出‌

邀請行業(yè)資深人士分享和探討“全架空社區(qū)”及第五代住宅的規(guī)劃邏輯、設計理念與產品賦能，案例復盤等形式，提煉“全首層架空”及第四代住宅模式在提升產品力、優(yōu)化盈利結構中的核心策略，形成可落地的執(zhí)行方案。

【參會對象】

房地產企業(yè)董事長、總經理、總工、項目總、分管工程副總、工程總監(jiān)及工程經理、前期部經理、成本部經理、設計部經理、營銷部經理、委托代建相關人員等。

【項目介紹】

龍曜城鳳鳴｜6 米全齡架空：政策紅利最大化的新典范

項目背景 項目首開10秒售罄。天津核心宜居板塊第四代住宅標桿，超12萬㎡的體量下的大型4.0全架空社區(qū)，帶來顛覆主流“迷你盤”的體驗。4.0迭代新品、純正架空層、外跨陽臺、出房率100%，以“全齡友好、生態(tài)融合” 為核心，成為全國開發(fā)商學習的政策落地樣本。

全架空層核心亮點（全國開發(fā)商可復制）：

項目亮點：政策紅利吃透：6 米全首層架空設計完全契合天津 “不計容” 政策，將公建配套全部置于架空層，住宅可售面積增加 10%，直接提升項目利潤；

成本極致優(yōu)化：通過“模塊化設計”，架空層建造成本較傳統(tǒng)方案節(jié)省 18%，且后期維護成本降低 25%（無地下車庫滲漏、通風等問題）；

全齡功能覆蓋：規(guī)劃兒童成長樂園、青年運動區(qū)、長者康養(yǎng)區(qū)、鄰里會客廳四大主題空間，適配全國改善型需求主流趨勢；

生態(tài)聯(lián)動：架空層與地面園林通過風雨連廊串聯(lián)，綠化延伸至架空層頂部，打造“立體森境”，成為項目核心營銷亮點，吸引跨區(qū)域購房客群。

綠城·曉月熙棠｜全首層架空的空間革命，低密改善型住宅項目的“第四代墅作”

項目背景：綠城在天津濱海新區(qū)空港經濟區(qū)打造的低密改善型住宅項目，定位為“第四代墅作”，入市即穩(wěn)居區(qū)域銷冠，月均接待全國開發(fā)商考察團50 + 組。以全架空層設計和立體景觀為亮點4.0架空層社區(qū)，通過約5.6米架空層設計實現(xiàn)“懸浮社區(qū)”效果，整體抬高5.6米，結合垂直立體景觀與全人車分流規(guī)劃，打造低密改善型住宅。‌‌

架空層核心亮點（全國開發(fā)商可復制）：

政策落地：1600㎡架空泛會所完全依托 “不計容” 政策打造，涵蓋 8 大生活場景（健身、社交、藝術展示等），未占用任何容積率指標；

成本可控：通過“結構一體化” 設計，架空層與主體建筑同步施工，建造成本較傳統(tǒng)地庫 + 地面配套節(jié)省 15%，施工周期縮短 20 天；

產品溢價：架空層搭配風雨連廊形成立體街巷，79㎡三居空間利用率較同面積段競品提升 30%，房價高于周邊 15% 仍熱銷；

運營賦能：泛會所采用“基礎服務 + 增值服務” 模式，提升業(yè)主粘性的同時，為項目后期溢價銷售提供支撐。

金茂·錦棠｜5.5 米 “懸浮底盤”：政策適配與生態(tài)融合的典范

項目介紹：金茂·錦棠（天津上東金茂錦棠）天津首個 4.0 立體洋房社區(qū)，金茂 “棠系” 高端迭代之作，一梯兩戶設計，精裝交付（2027年4月）以“全首層架空”為核心設計理念，項目通過將建筑整體抬升5.5米，形成“懸浮式生活底盤”，重構了傳統(tǒng)社區(qū)的邊界與功能，實現(xiàn)“從二維到三維”的生活方式迭代。改善型市場熱銷標桿，房價較周邊溢價 18%。

全架空層核心亮點（全國開發(fā)商可復制）：

政策利用：全首層架空設計精準適配天津“不計容” 政策，將陽光車庫、功能聚合區(qū)置于架空層，不占用住宅可售面積，變相增加 8% 可售空間；

成本優(yōu)化：整體抬升 5.5 米，減少地下車庫開挖量，直接降低 22% 地庫建設成本，同時釋放 7100㎡地面空間用于園林營造，無需額外投入綠化用地；

空間聯(lián)動：架空層銜接 135 米 “曉棠集” 商街與金茂體育公園，形成 “社區(qū) - 城市” 無界動線，商業(yè)租金收益提升 40%；

生態(tài)創(chuàng)新：架空層頂部與“一軸一環(huán)六園” 景觀無縫銜接，打造 “地下 - 架空 - 地面 - 樓上” 四重生態(tài)，成為差異化產品核心賣點。

中建·悅廬棠墅｜5.8 米高差架空：陽光車庫與低密改善的突破

項目介紹：中建·悅廬·棠墅是津南區(qū)海河教育園低密改善標桿，區(qū)域首個架空層落地窗社區(qū)，疊拼產品溢價達25%。由中建地產開發(fā)，以“立體墅區(qū)”和書院派園林為核心理念，打造城市高端人居標桿。其核心創(chuàng)新點在于‌全首層架空設計‌，通過立體空間重構實現(xiàn)垂直園林與墅區(qū)功能升級。項目以“立體墅區(qū)”理念重塑高端人居，成為海教園首個架空層落地窗社區(qū)。2027 年交付。

全架空層核心亮點（全國開發(fā)商可復制）：

政策適配：結合天津“架空層不計容” 與 “低密住宅支持政策”，打造 “地上車庫 + 立體園林” 復合空間，規(guī)避地下車庫計容風險；

成本與體驗平衡：抬升首層 5-6 米，利用 5.8 米地形高差，節(jié)省地庫通風、照明的長期運維成本（年節(jié)省約 12 萬元），同時打造 “陽光車庫”，顛覆傳統(tǒng)地下空間壓抑感；

垂直綠化：架空層頂部融入“一環(huán)兩軸三院九園” 景觀，1700 米慢跑環(huán)串聯(lián)立體綠化，解決低密項目公共空間不足的痛點；

隱私升級：首層實際相當于傳統(tǒng)建筑三層，有效隔絕地面噪音與視線干擾，疊拼產品因“全明地下室 + 星空露臺” 設計，去化速度提升 50%。

專家老師

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