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【課程背景】

城市更新已步入存量提質(zhì)的關(guān)鍵階段，其中老舊小區(qū)改造作為重要的民生工程和發(fā)展工程，對于提升居民生活品質(zhì)、完善城市功能、激發(fā)社區(qū)活力具有核心意義。隨著國家和地方政策的持續(xù)加碼，老舊小區(qū)改造面臨著前所未有的機遇，同時也伴隨著諸多挑戰(zhàn)。

當(dāng)前老舊小區(qū)改造過程中存在的問題不容忽視：

工程管理方面，如何在不大規(guī)模搬遷的前提下進行施工組織？如何平衡改造效果、成本控制與居民日常生活影響？管線老化、結(jié)構(gòu)安全、風(fēng)貌保護等技術(shù)難題如何解決？部分項目存在“重面子輕里子”、改造效果不佳、居民滿意度不高等問題。

投融資方面，改造資金來源有限，過度依賴財政補貼難以為繼，如何引入社會資本？如何探索可持續(xù)的運營模式以平衡投入產(chǎn)出？資金平衡測算與風(fēng)險評估的針對性有待加強。

居民工作方面，產(chǎn)權(quán)分散、居民訴求多元、協(xié)調(diào)難度大是普遍痛點。如何有效溝通、凝聚共識、激發(fā)居民參與積極性？

長效管理方面，改造后的維護、運營和社區(qū)治理機制如何建立，避免“一年新、兩年舊、三年沒人管”的困境？

本課程旨在聚焦老舊小區(qū)改造的特殊性與復(fù)雜性，為央企、地方城投公司等相關(guān)單位人員提供系統(tǒng)性的政策解讀、創(chuàng)新的投融資思路、精細(xì)化的工程管理方法以及有效的居民工作策略，通過豐富的案例分析和實操技能分享，助力學(xué)員破解老舊小區(qū)改造中的痛點難點，提升項目運作效能與可持續(xù)發(fā)展能力。

【課程收益】

知識層面：系統(tǒng)掌握老舊小區(qū)改造政策體系、多元化投融資模式、精細(xì)化工程管理要點，深刻理解“留、改、提”（保留、改造、提升）背景下老舊小區(qū)更新的內(nèi)涵與實施路徑。

技能層面：學(xué)會運用項目可行性研究、資金平衡測算（側(cè)重改造）、風(fēng)險評估、居民意愿征詢、施工組織優(yōu)化等工具，掌握項目申報、社區(qū)協(xié)商、品質(zhì)提升等實操技能。

思維層面：培養(yǎng)“政府引導(dǎo) - 市場運作 - 社區(qū)共建”的協(xié)同思維，樹立“以人為本、長效運營”理念，從居民需求出發(fā)重構(gòu)項目策劃與管理邏輯。

管理層面：掌握多元主體（特別是居民）利益協(xié)調(diào)機制與風(fēng)險防控體系，提升溝通協(xié)商與社區(qū)營造能力，構(gòu)建科學(xué)的項目決策與后期運維管理流程。

【課程對象】

1、央企及地方城投公司城市更新部門管理人員；

2、城市更新項目投融資負(fù)責(zé)人、項目經(jīng)理；

3、政府平臺公司城市規(guī)劃與建設(shè)板塊骨干；

4、咨詢機構(gòu)、金融機構(gòu)城市更新業(yè)務(wù)從業(yè)者；

5、房地產(chǎn)企業(yè)城市更新項目操盤手。

【課程大綱】

開課小“菜”：

“格物致知”帶動學(xué)員主動思考。

《繁花》里的石庫門改造 -- 從城市記憶到商業(yè)價值的共生

第一講 不忘初心：城市更新的底層邏輯與時代命題

熱點引入：深圳棚改新政落地引發(fā)市場關(guān)注

一、政策解碼：城市更新的頂層設(shè)計與發(fā)展機遇

國家戰(zhàn)略：從 “增量擴張” 到 “存量提質(zhì)” 的政策脈絡(luò)

（1）“十四五”規(guī)劃及住建部關(guān)于老舊小區(qū)改造的工作部署

改造范圍、內(nèi)容清單與財政支持政策解讀

與完整社區(qū)建設(shè)、城市體檢、韌性城市建設(shè)的關(guān)聯(lián)

地方探索：典型城市老舊小區(qū)改造政策對比與創(chuàng)新點

北京“勁松模式”的經(jīng)驗借鑒（多方參與、長效運營）

上海“美麗家園”行動計劃（精細(xì)化管理、風(fēng)貌保護）

廣浙等地引入社會資本、居民參與的機制創(chuàng)新

市場趨勢：資本入局與城市更新產(chǎn)業(yè)化新動向

（1）央企城投主導(dǎo)的片區(qū)綜合開發(fā)模式

（2）社會資本參與的微更新項目實踐

（3）城市更新 REITs 試點進展與前景

案例：華潤置地深圳大沖村舊改項目成功復(fù)盤

二、內(nèi)涵外延：城市更新的多維定義與核心要素

本質(zhì)解析：從物理空間更新到城市系統(tǒng)升級

（1）物質(zhì)空間改造：建筑修繕、基礎(chǔ)設(shè)施升級

（2）產(chǎn)業(yè)功能重構(gòu)：老舊廠區(qū)轉(zhuǎn)產(chǎn)文創(chuàng)園區(qū)

（3）社會生態(tài)優(yōu)化：社區(qū)治理與民生改善

案例：杭州上城區(qū)小營巷歷史街區(qū)有機更新

實施邊界：更新項目的分類標(biāo)準(zhǔn)與適用場景

（1）拆除重建類：深圳白石洲舊改的激進與穩(wěn)妥

（2）整治改善類：北京勁松小區(qū)微更新實踐

（3）保護傳承類：福州三坊七巷保護性開發(fā)模式

案例：成都寬窄巷子 “修舊如舊” 的文化傳承

價值體系：經(jīng)濟效益與社會效益的平衡模型

（1）土地增值收益測算方法

（2）民生配套設(shè)施的成本分?jǐn)倷C制

（3）歷史文化保護的價值量化路徑

案例：南京頤和路歷史街區(qū)保護與活化利用

三、痛點破局：當(dāng)前城市更新的核心挑戰(zhàn)與關(guān)鍵路徑

1. 痛點診斷：項目推進中的常見“堵點”

（1）居民意見不統(tǒng)一，協(xié)調(diào)難度大

（2）資金籌措渠道單一，社會資本進入難

（3）地下管線復(fù)雜，施工組織與安全風(fēng)險高

（4）改造后長效管理機制缺失

2. 關(guān)鍵路徑：提升改造質(zhì)效的核心抓手

（1）強化黨建引領(lǐng)下的社區(qū)協(xié)商共治

（2）探索多元化、可持續(xù)的資金籌措模式

（3）推廣精細(xì)化、微創(chuàng)化的工程技術(shù)與管理

（4）構(gòu)建“建管一體化”的長效維護運營機制

話題討論： 如何有效激發(fā)居民在老舊小區(qū)改造中的主體作用？

第二講 從心到腦：城市更新的理論體系與分析工具

熱點引入：北京 CBD 核心區(qū)城市更新項目啟動

一、哲學(xué)思考：謙泰豐卦視角下的更新智慧

謙卦：謙受益 -- 尊重城市歷史文脈的更新之道

泰卦：通泰達 -- 構(gòu)建多元主體共贏的生態(tài)體系

豐卦：豐大收 -- 以價值創(chuàng)造為核心的更新邏輯

二、工具賦能：項目分析與策劃的實用模型

SWOT 分析法：更新項目的競爭力診斷

（1）優(yōu)勢：區(qū)位、政策、資源稟賦分析

（2）劣勢：成本壓力、規(guī)劃限制

（3）機會：產(chǎn)業(yè)升級、人口導(dǎo)入、資本支持

（4）威脅：政策變動、市場競爭、輿情風(fēng)險

資金平衡測算模型：“投入 - 產(chǎn)出”全周期核算

（1）土地獲取成本與開發(fā)收益測算

（2）安置房建設(shè)與商品房銷售平衡策略

（3）持有型物業(yè)的現(xiàn)金流測算方法

利益相關(guān)者矩陣：多元主體需求分析

（1）核心利益者：居民、產(chǎn)權(quán)方的訴求響應(yīng)

（2）重要利益者：政府、金融機構(gòu)的合作策略

（3）次要利益者：商戶、社區(qū)組織的協(xié)同機制

案例：北京朝陽區(qū)勁松北社區(qū)更新的利益相關(guān)者管理

三、獨創(chuàng)理論：“舒適區(qū) - 比較優(yōu)勢 - 變現(xiàn)能力” 三維模型

舒適區(qū)界定：明確項目更新的核心定位

（1）基于城市能級的更新模式選擇

（2）區(qū)域功能定位與項目業(yè)態(tài)匹配

（3）避免 “貪大求全” 的定位誤區(qū)

案例：上海愚園路歷史街區(qū)的 “小而美” 更新路徑

比較優(yōu)勢挖掘：構(gòu)建項目核心競爭力

（1）歷史文化資源的差異化利用

（2）產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)與新興業(yè)態(tài)的結(jié)合點

（3）區(qū)位交通與配套設(shè)施的優(yōu)化策略

案例：深圳南頭古城的文化 IP 打造

變現(xiàn)能力構(gòu)建：打通價值轉(zhuǎn)化通道

（1）物業(yè)銷售、租賃與資產(chǎn)證券化組合

（2）產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入與稅收貢獻的聯(lián)動機制

（3）城市更新項目的品牌溢價策略

案例：成都麓湖生態(tài)城的 “生態(tài) + 商業(yè)” 變現(xiàn)模式

話題討論：如何用 “舒適區(qū) - 比較優(yōu)勢 - 變現(xiàn)能力” 模型優(yōu)化項目策劃？

實操演練：分組設(shè)計某舊廠區(qū)更新項目的三維模型方案

第三講 從手到腳：城市更新項目落地實操與效能提升

熱點引入：天津五大道歷史街區(qū)修繕工程啟動

一、節(jié)點把控：項目推進的關(guān)鍵環(huán)節(jié)與風(fēng)險應(yīng)對

規(guī)劃審批：多規(guī)合一的申報流程優(yōu)化

（1）“一張藍圖” 下的規(guī)劃協(xié)同機制

（2）控規(guī)調(diào)整的必要性論證與專家評審

（3）歷史風(fēng)貌保護項目的特殊審批要點

案例：杭州湖濱商圈更新規(guī)劃審批經(jīng)驗

工程建設(shè)：全周期進度與成本管控要點

（1）EPC 總承包模式的優(yōu)勢與風(fēng)險

（2）代建模式在城市更新項目中的應(yīng)用

（3）動態(tài)成本數(shù)據(jù)庫的建立與應(yīng)用

（4）施工階段的變更簽證管理技巧

案例：上海蘇河灣萬象天地工程管控實踐

二、專項方案：核心難點的針對性解決方案

資金籌措：多元化投融資模式實操

（1）城市更新基金的設(shè)立與運作流程

（2）CMBS/REITs 等資產(chǎn)證券化路徑

（3）專項債與超長期國債

案例：深圳城市更新引導(dǎo)基金投資模式

2. 居民工作與社區(qū)協(xié)商

（1）建立有效的居民議事協(xié)調(diào)機制（如黨建引領(lǐng)下的議事會）

（2）公示、聽證、協(xié)商等環(huán)節(jié)的操作要點

（3）處理異議、化解矛盾的溝通技巧與方法

3. 長效管理機制構(gòu)建

（1）改造后物業(yè)管理模式的選擇（市場化物業(yè)、社區(qū)自管、準(zhǔn)物業(yè)等）

（2）維修資金的籌集、管理與使用辦法

（3）社區(qū)公共空間、公共設(shè)施的維護與運營

（4）引入社區(qū)規(guī)劃師、責(zé)任規(guī)劃師等專業(yè)力量

三、 聚焦難點：加裝電梯與其他專項改造

1. 加裝電梯的政策瓶頸、居民協(xié)調(diào)與實施路徑

（1）“一戶反對即否決”的破解之道

（2）資金分?jǐn)?、后期維保責(zé)任的落實

（3）不同樓棟條件下的技術(shù)方案選擇

2. 其他專項改造要點（可選，根據(jù)學(xué)員需求調(diào)整）

（1）停車場/充電樁建設(shè)與管理

（2）適老化改造的設(shè)計與實施

（3）海綿化改造與雨污分流

（4）智慧安防與社區(qū)服務(wù)平臺建設(shè)

第四講 砥礪前行：總結(jié)展望與長效價值創(chuàng)造

熱點引入：《城市更新法》立法進程加速推進

一、課程總結(jié) “回頭瞧”：核心知識與工具復(fù)盤

政策框架：從國家戰(zhàn)略到地方實踐的邏輯圖譜

投融資模型：“財政 + 市場 + 資本” 的多元化路徑

風(fēng)險防控：“政策 - 市場 - 管理” 三維風(fēng)險應(yīng)對體系

二、擼起袖子 “向前看”：行業(yè)趨勢與創(chuàng)新方向

痛點聚焦：結(jié)合課前調(diào)研的共性問題解析

（1）央企：政策執(zhí)行與市場化運作的平衡難題

（2）城投公司：資金籌措與債務(wù)風(fēng)險控制壓力

（3）中小企業(yè)：項目獲取與資源整合能力不足

合作模式創(chuàng)新：存量資產(chǎn)盤活與長效運營

（1）“留改租” 模式在租賃住房領(lǐng)域的應(yīng)用

（2）城市更新與鄉(xiāng)村振興的聯(lián)動發(fā)展路徑

（3）TOD 模式與城市更新的深度融合

落地建議：企業(yè)能力建設(shè)與戰(zhàn)略布局

（1）建立政策研究與市場研判的專職團隊

（2）加強與金融機構(gòu)、產(chǎn)業(yè)運營商的深度合作

（3）構(gòu)建 “投資 - 建設(shè) - 運營” 全產(chǎn)業(yè)鏈能力

話題討論：企業(yè)如何在城市更新下半場構(gòu)建核心競爭力？

實操演練：分組制定企業(yè)城市更新能力提升行動計劃

課后專題研究作業(yè)

選取所在城市一個典型更新項目，運用課程中 “舒適區(qū) - 比較優(yōu)勢 - 變現(xiàn)能力” 模型，分析其策劃邏輯與存在問題，形成 2000 字以上的研究報告，重點包括政策適配性、投融資方案優(yōu)化建議、工程管理痛點解決方案。

泰老師

21年產(chǎn)業(yè)園運營實戰(zhàn)經(jīng)驗

西安交通大學(xué)碩士

高級工程師、一級建造師

陜西省發(fā)改委綜合專家?guī)鞂＜?陜西省工信廳專家?guī)鞂＜?/p>

AI理論與應(yīng)用研究專家 人工智能高級訓(xùn)練師

現(xiàn)任：陜西紫元產(chǎn)業(yè)控股有限公司|總經(jīng)理

曾任：中南高科西安城市公司|常務(wù)副總經(jīng)理

曾任：華夏幸?；鶚I(yè)（上市）|城市建設(shè)運營中心總經(jīng)理

曾任：陜西西咸新區(qū)發(fā)展集團（國企）|建設(shè)管理部部長

曾任：中交第二公路工程局有限公司（世界500強）|項目副經(jīng)理

[策劃-園區(qū)調(diào)研+定位+決策]：能源互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)（5.6平方公里）、邯鄲叢臺產(chǎn)業(yè)新城（30.9平方公里）、秦漢智康云谷（148畝）、西安洋天產(chǎn)業(yè)園（365畝）、新竹應(yīng)急防務(wù)產(chǎn)業(yè)園（138畝）、西安工業(yè)大學(xué)軍民融合產(chǎn)學(xué)研基地（2000畝）等等；

[實施-園區(qū)設(shè)計+開發(fā)+運營]：邯鄲叢臺產(chǎn)業(yè)新城（30.9平方公里）、邢臺產(chǎn)業(yè)新城（一期14平方公里）、秦漢智康云谷（148畝）、西安洋天產(chǎn)業(yè)園（365畝）、西安臨空產(chǎn)業(yè)港（189畝）等等；

[萃取-實戰(zhàn)經(jīng)驗萃取精華賦能]：曾為株洲高新、天元、荷塘三區(qū)政府，咸陽住建局，杭州錢塘區(qū)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，重慶城建投，西咸新區(qū)灃東城投，武鋼集團，武漢市政院，中建一局、八局，陜西建工，中通服（中國電信），京能集團，江咨集團，中南高科、西安工業(yè)大學(xué)等企事業(yè)單位講授產(chǎn)業(yè)園系列相關(guān)課程，累計授課200+場，授課學(xué)員8000余人。

授課風(fēng)格：萃方法、出成果、促落地

不忘初心-從心到腦-從手到腳-風(fēng)控合規(guī)-砥礪前行

熱點帶入-哲學(xué)啟發(fā)-邏輯推理-案例分析-互動交流

實戰(zhàn)導(dǎo)向-結(jié)果導(dǎo)向-和諧導(dǎo)向-可持續(xù)發(fā)展導(dǎo)向

內(nèi)容：有架構(gòu)、無定式；為人：有格局、無架子，一針見血

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